อยาก "ขายบ้าน" เสียค่าใช้จ่ายและภาษีอะไรบ้าง?

เจอบ้านใหม่ที่โดนใจกว่า, ผ่อนไม่ไหว, มีลูกเพิ่มหลายคน, ถูกหวยมีเงินซื้อบ้านใหม่ มีหลายปัจจัยที่ทำให้เราอยากขายบ้าน แต่ขึ้นชื่อว่า "ขาย" ก็ใช่ว่าจะได้ตังค์เพียงอย่างเดียว เพราะรัฐบาลก็มีการเก็บค่าธรรมเนียม และภาษีจากการขายบ้านจากคนขายไม่น้อยเหมือนกัน (รวมๆ แล้วมักจะขึ้นหลักแสนเหมือนกัน) เพราะฉะนั้นก่อนขายบ้านแล้วเอาเงินไปทำอย่างอื่น อย่าลืมคำนวณเงินตัวเลขเผื่อไว้จ่ายค่าธรรมเนียมและภาษีต่างๆ เวลาขายบ้านด้วยนะครับ หลักๆ ที่ต้องจ่ายเมื่อเราขายบ้านมี 3 ประเภท คือ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย, ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ (เสียอย่างใดอย่างหนึ่ง) และค่าธรรมเนียมการโอน

เมื่อเกิดการซื้อ-ขายทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ เงินที่ได้จากการขายจะต้องนำมาเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย โดยกรมที่ดินจะใช้ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์เป็นเกณฑ์ในการคำนวณ โดยสามารถหาข้อมูลเพิ่มเติมได้จาก http://www.treasury.go.th/ ในหมวดของการประเมินราคาทรัพย์สิน โดยเมื่อได้ราคาประเมินมาแล้ว ให้นำราคาประเมินนั้น ไปหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง แล้วหารด้วยจำนวนปีที่ผู้ขายได้ถือครอง ก่อนนำไปคำนวณภาษีตามฐานภาษี โดยการหักค่าใช้จ่ายจะหักได้ตามตาราง ดังนี้

จำนวนปีที่ถือครอง	1	2	3	4	5	6	7	8 ปีขึ้นไป
ร้อยละของเงินได้	92	84	77	71	65	60	55	50

วิธีนับจำนวนปีที่ถือครองนั้น  ยึดหลักตามปี พ.ศ. ยกตัวอย่างเช่น ซื้อบ้านวันที่ 1 ธันวาคม 2562 และขายวันที่ 10 มกราคม 2564 เท่ากับ จำนวนปีที่ถือครองคือ 3 ปี สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ร้อยละ 77 เป็นต้น

นายปวีณ ซื้อบ้านพร้อมที่ดินในปี 2562 และต้องการขายบ้านในปี 2564 ในราคาขายเท่ากับ 10 ล้านบาท โดยมีราคาประเมินอยู่ที่ 9 ล้านบาท นายปวีณจะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ดังนี้

1. ราคาประเมิน	9,000,000 บาท
2. หักค่าใช้จ่ายเหมา (ถือครอง 3 ปี 77%)	6,930,000 บาท
3. คงเหลือ	2,070,000 บาท
4. หารด้วยปีที่ถือครอง 2,070,000/3	690,000 บาท
5. คำนวณภาษี (100,000 x 5%) + (400,000 x 10%) + (190,000 x 20%)	83,000 บาท
6. ภาษี ณ ที่จ่าย (ภาษี x จำนวนปีที่ถือครอง)	249,000 บาท

จากตัวอย่างข้างต้น นายปวีณต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่ายจำนวน 249,000 บาท  ซึ่งข้อแตกต่างจากการคำนวณภาษีเงินได้ทั่วไปคือ การคำนวณภาษีจากการขายบ้านนั้น จะไม่มีการยกเว้นภาษีจากเงินได้สุทธิ 150,000 บาทแรก  เนื่องจากไม่ใช่การคำนวณภาษีจากเงินได้สุทธิ ส่งผลให้เงินได้ 1 แสนบาทแรก ต้องเสียภาษีเงินได้ที่ 5% โดยเท่ากับ 5,000 บาท ส่วนเงินได้ตั้งแต่ 2-5 แสนบาท เสียภาษี 10% เงินได้ตั้งแต่ 5 แสน - 1 ล้านบาท เสียภาษี 20% โดยเมื่อถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินแล้ว ก็ไม่ต้องยื่นเสียภาษีรวมตอนสิ้นปีอีกครั้งหนึ่ง แต่หากกรณีที่เป็นบริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลเป็นผู้ขาย ให้นำส่งภาษีเงินได้ในอัตรา 1% ของราคาขายจริง หรือราคาประเมินแล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า ให้ใช้ราคานั้นแทนการคำนวณภาษีที่กล่าวไปแล้วข้างต้น

สำหรับภาษีธุรกิจเฉพาะนั้นจะต้องเสีย หากถือครองบ้านหรือที่ดินเป็นระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปี โดยสามารถดูวันที่รับโอนบ้านได้จากหลังโฉนด ซึ่งระบุวันที่รับโอนมา กรณีจากตัวอย่าง นายปวีณ ขายบ้านภายใน 5 ปี  นับแต่วันได้มา ก็จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ จะคิดที่ร้อยละ 3.3 ของราคาขายจริงหรือราคาประเมินแล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่าให้ใช้ราคานั้น ดังนั้นการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีนายปวีณขายบ้าน คิดเป็นภาษีธุรกิจเฉพาะเท่ากับ 330,000 บาท  (3.3 x 10,000,000)

กรณีได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ คือ  

• อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาเกินกว่า 5 ปี  
• มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกินกว่า 1 ปี นับแต่วันที่ได้บ้านหลังนั้นมา 
• ถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน
• ซื้อ-ขายบ้านหรือที่ดินที่ได้มาโดยมรดก

กรณีที่ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์  ไม่มีหน้าที่ (หรือได้รับยกเว้น) ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้เสียอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท  ต่อทุกจำนวนเงิน 200 บาท (ราคาประเมินทุนทรัพย์) ในกรณีมีเศษไม่ถึง 200 บาท ให้คิดที่ 200 บาท คือเสียอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาทนั่นเอง การเสียอากรแสตมป์จะคิดจากราคาประเมิน เช่น ราคาประเมิน 9,000,000 บาท จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ 45,000 บาท (9,000,000/200)  เป็นต้น

อัตราการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการโอนจากกรมที่ดินจะเท่ากับ 2% ของราคาประเมิน ดังนั้นจากตัวอย่างนายปวีณจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนเท่ากับ 180,000 บาท (9,000,000 x 2%)

จากตัวอย่าง หากนายปวีณต้องการขายบ้าน จำนวน 10 ล้านบาท เมื่อรวมค่าใช้จ่ายต่างๆ ทั้งภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย  ภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าธรรมเนียมการโอนแล้ว จะมีค่าใช้จ่ายรวมทั้งสิ้น 759,000 บาท ซึ่งในกรณีนี้คิดเป็นค่าใช้จ่าย 7.59% จากราคาขาย ซึ่งโดยปกติค่าใช้จ่ายในส่วนของค่าธรรมเนียมการโอนจะขึ้นอยู่กับการตกลงกับผู้ซื้อว่าใครจะเป็นคนจ่าย ซึ่งส่วนใหญ่จะช่วยกันจ่ายคนละครึ่ง กรณีนี้มีข้อสังเกตว่าหากเลือกลงทุนในบ้านหรือที่ดิน ที่เจ้าของเดิมถือครองมานานมากกว่า 5 ปี ก็จะสามารถประหยัดภาษีธุรกิจเฉพาะจากเดิม 3.3% มาเสียเพียงค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท ต่อราคาประเมินทุก 200 บาทเท่านั้น จะเห็นได้ว่าค่าใช้จ่ายภาษีจากการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากศึกษาถึงรายละเอียดอย่างถี่ถ้วนแล้วจะช่วยลดค่าใช้จ่ายได้มากทีเดียว

ทั้งนี้ ผู้ลงทุนสามารถเลือกใช้โปรแกรมคำนวณภาษีต่าง ๆ ที่เกียวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ ได้จาก http://rdsrv2.rd.go.th/landwht/landwht06.asp ของกรมสรรพากรเพื่อประกอบการคิดค่าใช้จ่ายในการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์