ภาระจำยอม: บ้านและที่ดินไม่มีทางเข้า-ออก จะขอ "ภาระจำยอม" ยังไงได้บ้าง ?

เคยมั้ยเวลาเราซื้อบ้าน หรือได้รับมรดกที่ดินเปล่ามา แต่บ้านหรือที่ดินเปล่านั้นดันไม่มีทางเข้า-ออกที่สะดวก หรือไม่มีทางเข้า-ออกไปถนนสาธารณะ ถ้าเกิดกรณีแบบนี้ เราในฐานะเจ้าของบ้านหรือที่ดินนั้น จะทำอย่างไรได้บ้าง วันนี้ Checkraka มีคำตอบมาให้ทุกคนครับ (ถ้าเป็นกรณีภาระจำยอมคอนโด สามารถดูรายละเอียดได้ที่ "ภาระจำยอมทางเข้าออกคอนโด - ปัญหาในอนาคตที่เจ้าของโครงการแอบทิ้งไว้ให้คุณ?")

"ภาระจำยอม" คือการที่ที่ดินแปลงใดแปลงหนึ่งจะต้องตกเป็น "ภาระ" (ในทางทะเบียน จะเรียกที่ดินแปลงนี้ที่โดนเป็นภาระว่า "ภารยทรัพย์") เพื่อประโยชน์ของที่ดินแปลงอื่นที่ติดกัน (ในทางทะเบียน จะเรียกที่ดินแปลงที่ได้ประโยชน์นี้ว่า "สามยทรัพย์") ซึ่งผลก็คือ เจ้าของที่ดินแปลงภาระทรัพย์จะต้องยอมรับภาระบางอย่างซึ่งกระทบกระเทือนถึงการใช้สิทธิในที่ดินของตัวเอง หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างที่มีอยู่ในที่ดินตัวเองเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินแปลงอื่น (มาตรา 1387 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)

ถ้าที่ดิน หรือบ้านเราไม่มีทางเข้า-ออกไปถนนสาธารณะ และต้องการทาง "ภาระจำยอม" สำหรับเดินหรือขับรถผ่านไปทางสาธารณะ จะมีวิธีการได้มา 2 วิธีคือ
(1) เจรจาตกลงกับที่ดินแปลงติดกันเพื่อทำข้อตกลงภาระจำยอม (แบบนี้เรียกว่าการได้ภาระจำยอมมาโดยนิติกรรม) หรือ
(2) ใช้ที่ดินแปลงติดกันนั้นเป็นภาระจำยอมต่อเนื่อง 10 ปี โดยเปิดเผย (แบบนี้เรียกว่าการได้ภาระจำยอมมาโดยอายุความ)

1. เลือกที่ดินสัก 1 แปลงติดกัน แปลงไหนก็ได้ที่คิดว่าสะดวกสุด หรือเจ้าของแปลงไหนที่คิดว่าจะเจรจาได้ง่ายสุด (ซึ่งตามกฎหมายจะเรียกแปลงนี้ว่าแปลงภารยทรัพย์)
2. เข้าไปพูดคุยเจรจากับแปลงนั้น เพื่อขอทางทำภาระจำยอม ซึ่งอาจมีการจ่ายเงินค่าทดแทน หรือไม่จ่ายเงินค่าทดแทนให้แก่เจ้าของแปลงภาระทรัพย์ก็ได้ และหลังจากนั้นควรจะไปทำข้อตกลงภาระจำยอมเป็นหนังสือ และจดทะเบียนภาระจำยอมกันที่สำนักงานที่ดินด้วย เพื่อให้มีผลสมบูรณ์และใช้ยันกับทุกคนได้ (มาตรา 1299 วรรค 1 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)
3. แต่หากตกลงกันไม่ได้ หรือตกลงค่าทดแทนไม่ได้ (ตามหลักกฎหมาย ไม่จำเป็นต้องมีค่าตอบแทนสำหรับการใช้ภาระจำยอม) เราอาจต้องเปลี่ยนจากเดินเรื่อง "ภาระจำยอม" เป็นทำเรื่อง "ทางจำเป็น" แทน โดยการใช้สิทธิฟ้องต่อศาลเพื่อให้เปิดทางพิพาทเป็น "ทางจำเป็น" (จะไม่ใช่ภาระจำยอมแล้ว) ผู้ที่จะฟ้องขอให้เปิดทางจำเป็นต้องเป็นเจ้าของสังหาริมทรัพย์ที่ติดทางที่จะขอเท่านั้น (อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมของการขอทางจำเป็นได้ที่นี่ - "ที่ดินตาบอด" สร้างบ้านได้ไหม แล้วจะหาทางเข้า-ออกยังไงได้บ้าง)

	ภาระจำยอม	ทางจำเป็น
การใช้สิทธิ	ไม่จำเป็นต้องขอทางเข้า-ออกไปทางสาธารณะ จะขอภาระจำยอมไปที่ดินแปลงไหน หรือเส้นทางไหนก็ได้	จะขอใช้สิทธิทางจำเป็นได้ต่อเมื่อต้องการทางเข้า-ออกทางสาธารณะ จะขอผ่านไปสู่สถานที่หรือทางอย่างอื่นนอกจากทางสาธารณะไม่ได้
การได้มา	ภาระจำยอมมีได้ 2 แบบคือ (ก) โดยอายุความ 10 ปี และ (ข) โดยข้อตกลงนิติกรรมสัญญา	ถ้าเราไม่มีทางออก มีสิทธิได้ทางจำเป็นตามกฎหมายอัตโนมัติ แต่จะต้องใช้สิทธิเท่าที่กฎหมายอนุญาต (เช่น ต้องไม่ให้คนอื่นเสียหาย และต้องจ่ายค่าตอบแทน)
จ่ายค่าทดแทน	กฎหมายไม่ได้บังคับว่าต้องจ่ายค่าทดแทนให้ที่ดินแปลงที่โดนภาระจำยอม ดังนั้น จึงแล้วแต่ตกลงกับที่ดินข้างเคียง	กฎหมายบังคับให้ต้องจ่ายค่าทดแทนที่ดินแปลงที่เราไปใช้เป็นทางจำเป็น ในเรื่องการขอใช้ทางจำเป็น กฎหมายบังคับว่า ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ อาจมีได้ 2 ประการ คือ (ก) ค่าทดแทนเพื่อความเสียหายอันเกิดจากการที่ต้องทำทางผ่าน เช่น ตัดต้นไม้ ขุดคูคลอง (ข) ค่าทดแทนที่เป็นค่าใช้ที่ดินซึ่งทำให้เจ้าของที่ดินไม่ได้ใช้ที่ดินตรงนั้นทำประโยชน์ได้ตามประสงค์ การใช้ค่าทดแทนในกรณีนี้คล้ายกับเป็นค่าเช่า จะตกลงกันเป็นรายปีหรือเป็นเงินก้อนก็ได้
จดทะเบียน	ภาระจำยอมที่ได้มาโดยนิติกรรมสัญญา จะต้องจดทะเบียนเพื่อใช้ยันได้กับทุกๆ คน	ไม่จำเป็นต้องจดทะเบียน (แต่หากมีกรณีพิพาทตกลงกันไม่ได้ ก็ต้องขึ้นศาล อาศัยคำพิพากษาของศาลให้จดทะเบียนทางจำเป็น)

กรณีที่ 2 นี้จะค่อนข้างยาก และต้องการพิสูจน์ในกระบวนการทางกฎหมายพอสมควร วิธีคือ เราถือวิสาสะใช้ที่ดินแปลงติดกันนั้นเป็นทางเข้า-ออกเลย โดยให้ใช้อย่างสงบ เปิดเผย และด้วยเจตนาจะได้สิทธิภาระจำยอมในภารยทรัพย์ และใช้ต่อเนื่องกันเป็นเวลา 10 ปี ซึ่งหากช่วง 10 ปีนี้ ทางเจ้าของที่ดินแปลงติดกันนั้นไม่ได้คัดค้าน เราก็มีสิทธิเบื้องต้นที่จะได้ทางภาระจำยอมแล้ว เรียกว่าเป็นการได้ "ภาระจำยอมโดยอายุความ" (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382) แต่ตราบใดที่ยังไม่ได้มีคำสั่งหรือคำพิพากษาจากศาลว่าได้ภาระจำยอมโดยอายุความ ทางเจ้าของที่ดินแปลงที่โดนใช้เป็นภาระจำยอมก็มีสิทธิคัดค้าน หรือใช้สิทธิทางศาลโต้แย้งได้ตลอดเวลาเช่นกัน

ตามกฎหมาย ภาระจำยอม (ไม่ว่าจะเป็นภาระจำยอมที่ได้มาโดยข้อตกลงนิติกรรมสัญญา หรือได้มาโดยอายุความ) จะใช้ยันกับบุคคลภายนอกได้ จะต้องมีการจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ที่ดินเสมอ โดยในการจดทะเบียนนั้น หลักการคือให้จดทะเบียนบนแปลงที่ดินที่เป็นภารยทรัพย์เท่านั้น และไม่ว่าที่ดินแปลงภารยทรัพย์จะโอนไปที่ใคร ภาระจํายอมที่จดทะเบียนอยู่บนที่ดินจะตกติดไปกับที่ดินแปลงภารยทรัพย์นั้นเสมอ ส่วนที่ดินแปลงสามยทรัพย์นั้นไม่มีกฎหมายบังคับว่าจะต้องจดทะเบียน แต่ถ้าคู่กรณีประสงค์จะให้จดบันทึกไว้ในโฉนดที่ดินแปลงสามยทรัพย์ด้วย ก็ให้จดทะเบียนได้เช่นกัน (ตามคําสั่งกรมที่ดินที่ 7/2504 ลงวันที่ 29 มิถุนายน 2504)

ถ้าบทความนี้เป็นประโยชน์ ฝากกด Like หรือ Share ด้วยนะครับ ทีมงานเราจะได้มีพลังทำบทความดีๆ เป็นประโยชน์ต่อส่วนรวมต่อไป :)