รู้จักเช็คราคา|ติดต่อเรา

คณะกรรมการนิติบุคคลคอนโด เป็นแล้วดีไหม ? มีข้อต้องระวัง อะไรบ้าง ?

30 ธ.ค. 64 701
คณะกรรมการนิติบุคคลคอนโด เป็นแล้วดีไหม ? มีข้อต้องระวัง อะไรบ้าง ?
ด้วยความที่ชุมชนคอนโดเป็นชุมชนขนาดใหญ่ที่มีผู้อยู่อาศัยอยู่มากหน้าหลายตา จากหลากหลายครอบครัว การอยู่อาศัยอาจเกิดปัญหาได้ ซึ่งส่วนหนึ่งที่จะช่วยจัดการให้คอนโดนั้นออกมาดี หรือไม่ดี หรือแม้แต่มีผลทำให้ราคาคอนโด ขึ้นหรือร่วง ก็มาจากการบริหารจัดการของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งคณะกรรมการฯ เหล่านี้มีความสำคัญอย่างไร ถ้าหากทำงานไม่ดีขึ้นมา หรือทำตัวเป็นมาเฟีย จะมีการจัดการอย่างไร และมีความรับผิดอะไรบ้าง วันนี้เราจะมาพูดถึงเรื่องนี้กันค่ะ

 ที่มา และหน้าที่ความรับผิดชอบ

คณะกรรมการอาคารชุด จะต้องมี 3 คนขึ้นไป แต่ไม่เกิน 9 คน โดยที่มาของ "คณะกรรมการนิติบุคคล" จะคัดเลือกกันใ่นช่วงการ "ประชุมใหญ่สามัญประจำคอนโด" ในปีแรก (ซึ่งมีขึ้นหลังจากผ่านไป 6 เดือนของการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดห้องแรก) ซึ่งคนที่จะเข้ามาเป็นตัวแทนก็คือ "เจ้าของร่วม หรือลูกบ้าน" มาลงสมัครเป็นผู้รับเลือกตั้ง เพื่อให้เจ้าของร่วมท่านอื่นๆ มาลงคะแนนเสียงโหวตว่าใครจะได้เป็นหนึ่งใน "คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด" พูดง่ายๆ ก็คือ คนที่เป็นเจ้าของห้องในคอนโด (หรือคู่สมรส) มารับอาสาทำหน้าที่เป็นตัวแทนของเจ้าของห้องคอนโดท่านอื่นๆ เพื่อปฏิบัติหน้าที่เป็น คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด นั่นเองค่ะ โดยมีวาระในการดำรงตำแหน่งดำรงตำแหน่งคราวละ 2 ปี และไม่สามารถดำรงตำแหน่งเกิน 2 วาระติดต่อกันได้ เว้นแต่จะหาใครไม่ได้แล้วจริงๆ
สำหรับหน้าที่หลักของคณะกรรมการฯ มีไว้เพื่อดูแลความเรียบร้อยของโครงการ และตรวจสอบการทำงานของนิติบุคคลอาคารชุด รวมไปถึงการออกกฏระเบียบ และมาตรการต่างๆ ที่อยู่ในขอบเขตของกฏหมาย 

มีค่าตอบแทนได้ไหม ?

สำหรับการเป็นคณะกรรมการนิติบุคคลนั้น เกิดจากเจ้าของร่วม หรือลูกบ้าน ของโครงการนั้นๆ รับสมัครอาสามาทำหน้าที่นี้ และถูกเลือกโดยการโหวตจากเจ้าของร่วมท่านอื่นๆ ให้มาทำงานดูแลในส่วนของส่วนรวม พูดง่ายๆ ก็คือเป็นการทำงานอย่างหนึ่ง และเหมาะสมที่จะต้องมีค่าจ้าง หรือก็คือค่าตอบแทนนั้นๆ ซึ่งจะได้มาจากเงินค่าส่วนกลางที่เจ้าของร่วมจ่ายกันทุกปีๆ นั่นแหละ เป็นเงินค่าบำรุงรักษาส่วนกลางต่างๆ สามารถใช้งบประมาณตรงนี้มาบริหารจัดการคอนโดให้อยู่ในความสงบสุข นอกจากนี้ยังมีเบี้ยประชุม ที่ต้องประชุมคณะกรรมการฯ กับนิติบุคคล 2 เดือน/ครั้ง สามารถเบิกงบตรงนี้ได้ด้วยเช่นกัน
อย่างไรก็ตาม ในทางทฤษฎีเป็นแบบนั้น แต่ในทางปฏิบัติจะขึ้นอยู่กับการจัดสรรของแต่ละโครงการ บางโครงการอาจจะไม่ได้มีค่าตอบแทนใดๆให้กับคณะกรรมการฯ เลย ทำให้ผู้ที่มาเป็นคณะกรรมการ ต้องทำให้ด้วยใจล้วนๆ ก็มีเหมือนกันค่ะ แต่การทำหน้าที่นี้ โดยไม่ได้รับผลตอบแทนใดๆ เจ้าของร่วมอาจรู้สึกว่า จะทำไปทำไม เหนื่อยเปล่าๆ ทำให้ไม่มีใครอยากเข้ามาทำงานตรงนี้ ก็เป็นได้อีกเช่นกัน เพราะฉะนั้นการหารือกันภายในที่ประชุมใหญ่สามัญ แล้วให้เจ้าของร่วมลงคะแนนเสียง เพื่อหาทางออก เช่น การมีค่าตอบแทนอย่างสมเหตุสมผล หรือมีค่าเบี้ยประชุมให้กับผู้ที่มาเป็น คณะกรรมการฯ ก็อาจจะทำให้ผู้คนอยากมาทำหน้าที่นี้ขึ้นมาบ้างก็เป็นได้ค่ะ 

ถ้าทำตัวเป็นมาเฟีย หรือไม่ตรงไปตรงมา ลูกบ้านเอาออกได้หรือไม่ และต้องใช้คะแนนเสียงแค่ไหน

การมาทำงานเป็นส่วนหนึ่งของ คณะกรรมการฯ นั้น ก็เพื่อที่จะช่วยสอดส่องดูแลให้โครงการนั้นเป็นไปอย่างเรียบร้อย ทั้งในด้านสภาพแวดล้อม และการจัดการบริหารบัญชี แต่ถ้าหากมีการตรวจสอบแล้วพบว่า คณะกรรมการฯ ทำตัวกร่าง หลงในอำนาจ แล้วใช้อำนาจในทางมิชอบ รวมไปถึงการโกงบัญชี ทรัพย์สินต่างๆ ภายในโครงการ เราสามารถทำเรื่องให้ถอดถอนคณะกรรมการฯ ชุดนี้ได้ค่ะ
โดยการรวบรวมเสียงของเจ้าของร่วมเป็นจำนวน 25% ของทั้งหมด แล้วนำมาจัดประชุมย่อยเพื่อขอจัดประชุมใหญ่ จากนั้นจึงนำมติยื่นกับคณะกรรมการฯ ให้จัดประชุมใหญ่ขึ้นมา เมื่อถึงวันประชุมและมีผู้เข้าร่วมการประชุมครบ 25% ก็สามารถทำเรื่องถอดถอนคณะกรรมการฯ ชุดปัจจุบัน และแต่งตั้งชุดใหม่ขึ้นมาได้เลยค่ะ
อย่างไรก็ตาม ถ้าหากการดำเนินการไม่ราบรื่น เช่น คณะกรรมการฯ ไม่ยอมลาออก หรือเอากฏหมายมาเล่นแง่ เราก็คงต้องใช้กฏหมายฟ้องร้องกลับเช่นกันค่ะ โดยฟ้องเป็นคดีผู้บริโภค และฟ้องได้ทั้งทางแพ่งและทางอาญา ขึ้นอยู่กับข้อหาที่กระทำ แต่ทั้งนี้ก็ต้องมีหลักฐานที่สามารถเอาผิดได้ มิใช่การกล่าวเลื่อนลอย เพื่อไม่ให้เสี่ยงต่อการถูกฟ้องกลับได้ หรืออาจจะไปปรึกษาทนาย หรือเจ้าหน้าที่จากกรมที่ดิน เพื่อขอข้อมูลที่ถูกต้อง และเอกสารในการดำเนินการ ก็จะทำให้สามารถฟ้องร้องได้ถูกต้องแม่นยำมากขึ้นค่ะ

แท็กที่เกี่ยวข้อง นิติบุคคลอาคารชุด นิติบุคคล
เขียนโดย พชรธรณ์ ถิ่นสอน Condo Guru

ช่องทางติดตาม Condo Guru