ช่วงนี้ มีแฟนๆ Checkraka ถามกันมาเยอะว่า พอดีอยากขายคอนโดที่มีอยู่ เลยอยากรู้ว่าเวลาทำสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด (มือสอง) มีประเด็นสำคัญอะไรที่ต้องระวังบ้าง? วันนี้ทีมงาน Checkraka ได้ทำข้อสรุป 10 เรื่องสำคัญที่ทั้งคนขาย และคนซื้อควรตกลงกันให้ชัดเจนในสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมือสองมาให้ดูกันครับ (เนื้อหาข้างล่างจะไม่รวมสัญญาของคอนโดมือหนึ่งจากโครงการโดยตรงและการขายดาวน์โครงการที่ยังไม่โอนนะครับ เพราะสัญญามือหนึ่งพวกนี้จะร่างโดยผู้ประกอบการโครงการ และตามหลักต้องเป็นไปตามสัญญามาตรฐานเสมอ ดูสัญญามาตรฐานมือหนึ่งได้ที่นี่ )

คนซื้อ และคนขายควรตกลงกันในสัญญาจะซื้อจะขายว่า การซื้อขายคอนโดนี้รวมอะไรบ้าง โดยควรเขียนให้ชัดเจนในตัวสัญญา หรือทำเป็น List รายการ หรือถ่ายรูปแนบเป็นเอกสารแนบท้ายสัญญาก็ได้ เช่น รวมแอร์กี่ตัว? มีเครื่องใช้ไฟฟ้าอะไรบ้าง? ให้เฟอร์นิเจอร์อะไรบ้าง? ห้องชุดนี้จอดรถได้กี่คัน? ได้ Keycard กี่อัน? สำหรับคนขายหากได้จ่ายค่าส่วนกลางล่วงหน้าไปแล้ว (รวมถึงค่า Sinking Fund) ก็อย่าลืมพิจารณาตัวเลขพวกนี้เข้าไปในราคาซื้อขายด้วย สำหรับคนซื้อ หากไม่อยากได้เฟอร์นิเจอร์ หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าใดๆ ก็ควรต่อรองส่วนลดราคากับคนขายให้เรียบร้อย เช่น หากไม่เอาเฟอร์นิเจอร์บางอย่าง จะลดราคาเท่าไหร่บ้าง

เวลาซื้อขายคอนโดมือสอง ควรกำหนดกันให้ชัดเจนในสัญญาจะซื้อจะขายว่า ใครออกค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง หลักๆ เลยจะแบ่งได้เป็น 2 ประเภท คือประเภทที่คิดคำนวณบนราคาประเมินอย่างเดียวไม่สนใจราคาซื้อขายจริง (คือ ข้อ (ก) และ (ข) ข้างล่าง) และประเภทที่คิดคำนวณบนจำนวนที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมิน และราคาซื้อขายจริง (คือ ข้อ (ค) และ (ง) ข้างล่าง) ตามนี้

(ก) ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอน 2% ของราคาประเมิน ส่วนใหญ่จ่ายคนละครึ่ง และ

(ข) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของฝั่งคนขายที่เป็นบุคคลธรรมดาจะมีสูตรการคำนวณอยู่โดยคิดจากราคาประเมิน และจำนวนปีที่ถือครอง และในทางปฏิบัติเจ้าพนักงานที่ดินจะคำนวณมาให้เลย ส่วนใหญ่ผู้ขายควรต้องออก (คิดคำนวณโดยเฉลี่ยสุทธิออกมาแล้ว มักจะอยู่ประมาณ 3-5%) และ

(ค) ภาษีธุรกิจเฉพาะ หากคนขายซื้อมาไม่ถึง 5 ปี หรือไม่ใส่ชื่อตัวเองในทะเบียนบ้านเป็นเวลาอย่างน้อย 1 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน หรือราคาซื้อขายจริง แล้วแต่อันใดจะสูงกว่า ส่วนใหญ่คนขายควรต้องออก หรือ

(ง) ถ้าการซื้อขายนี้ไม่โดนภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็ต้องเสียค่าอากรแสตมป์แทนในอัตรา 0.5% ของราคาประเมิน หรือราคาซื้อขายจริง แล้วแต่อันใดจะสูงกว่า ส่วนใหญ่จ่ายคนละครึ่งหรือคนขายออก ดูรายละเอียดค่าใช้จ่ายทุกอย่างได้ที่นี่

สำหรับคนซื้อ หากจะกู้ธนาคารเพื่อซื้อคอนโดห้องนี้ ควรระบุกับคนขายให้ชัดเจนในสัญญาว่า ถ้ากู้ไม่ผ่าน จะได้คืนเงินมัดจำหรือไม่ ในขณะที่คนขายก็ควรจะต้องตกลงกับคนซื้อให้ชัดเจน และเขียนกันไปในสัญญาเลยว่า การกู้ไม่ผ่านมีความหมายครอบคลุมอย่างไร เช่น ต้องกู้ไม่ผ่านกี่ธนาคาร ต้องแสดงหลักฐานการปฏิเสธเงินกู้ของธนาคารหรือไม่ และถ้าจะคืนเงินมัดจำ จะคืนแบบทั้งหมด หรือคืนแค่บางส่วน ในทางปฏิบัติ คู่สัญญาบางรายอาจทำสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับเลย เช่น ฉบับแรก ตั้งราคาสูงๆ เพื่อกู้ธนาคาร และฉบับสอง ตั้งราคาต่ำๆ เพื่อเสียภาษีหรืออากรต่ำๆ ซึ่งบางทีก็อาจไม่ได้ผลตามที่ต้องการก็ได้ เพราะโดยหลักการแล้ว ธนาคารจะปล่อยกู้บนพื้นฐานของจำนวนราคาประเมินที่ธนาคารประเมินเองอยู่แล้ว ไม่ได้ปล่อยกู้บนจำนวนราคาซื้อขายของคู่สัญญาที่เขียนอยู่ในสัญญาจะซื้อจะขาย 

1. ก่อนตกลงราคา ควรตรวจสภาพห้องให้ชัดเจน ถ้าเจอตกไหนบกพร่อง เช่น เห็นรอยร้าว ก็ควรนำมาพิจารณาในเรื่องราคา และ 
2. หากตกลงซื้อขายกันแล้ว ในสัญญาจะซื้อจะขายอาจระบุได้ว่า ถ้าเจอข้อบกพร่องในภายหลังเป็นต้นว่า 30 วันหลังจากโอนแล้ว เพิ่งค้นพบว่าคอนโดห้องนี้มีจุดน้ำรั่วซึม คนซื้อจะมีสิทธิเรียกค่าเสียหายได้ หรือมีสิทธิบังคับให้คนขายต้องส่งคนมาซ่อมด้วยค่าใช้จ่ายคนขายเองก็ได้ อย่างไรก็ดี เรื่องเหล่านี้เป็นเรื่องที่ต้องเจรจาตกลงกันทั้งสองฝ่ายให้ชัดเจนครับว่าจะมี หรือไม่มี

ทางออกที่ง่าย และชัดเจนที่สุดในกรณีที่คนซื้อเบี้ยวก็คือ ระบุในสัญญาไปเลยว่า ถ้าคนซื้อเบี้ยวไม่มารับโอนเมื่อถึงเวลากำหนดโอนกัน คนขายจะยึดเงินมัดจำทั้งหมดได้เลย โดยไม่ต้องแจ้งใดๆ กันอีก และคนขายมีสิทธินำคอนโดห้องนี้ไปขายต่อให้คนอื่นได้เลย นอกจากนี้ ในกรณีผิดสัญญากันแบบนี้ ทั้งคนซื้อ และคนขายควรต้องเก็บสำเนาบัตรประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของอีกฝ่ายไว้ก็ดีนะครับ เผื่อต้องใช้ในการติดตาม หรือต้องถึงขั้นฟ้องร้องกัน จะได้ตามตัวกันถูกครับ

ทางออกสำหรับคนซื้อในกรณีคนขายเบี้ยว (เช่น ไม่มาโอนเมื่อถึงวันนัด หรือแอบเอาห้องนี้ไปขายให้คนอื่นเพราะได้ราคาที่ดีกว่า) ก็คือ ต้องระบุในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจนว่า ถ้าคนขายผิดสัญญา คนขายต้องคืนเงินมัดจำทั้งจำนวนให้คนซื้อโดยทันที และต้องจ่ายค่าปรับให้คนซื้ออีกด้วย ซึ่งจำนวนค่าปรับก็กำหนดกันได้หลากหลายแล้วแต่จะตกลงกันครับ เช่น ค่าปรับเป็นจำนวนเท่ากับ 50% ของจำนวนเงินมัดจำ หรือค่าปรับเท่ากับจำนวนเงินมัดจำ หรือกำหนดให้คืนเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ย 15% ต่อปี เป็นต้น

ตามกฎหมาย การโอนอสังหาริมทรัพย์ (เช่น ห้องชุดคอนโด) จะต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินเสมอ มิฉะนั้นจะเป็นโมฆะ ดังนั้น การเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดนี้จึงยังไม่มีผลเป็นการโอนโดยทันที ทั้งคนซื้อและคนขายต้องไปทำ "หนังสือสัญญาซื้อขายตราครุฑ อ.ช. 23" ที่กรมที่ดิน (ดูสัญญาซื้อขายห้องชุดได้ที่นี่) และจดทะเบียนที่กรมที่ดินกันเป็นอีกขั้นตอนหนึ่ง ดังนั้น ทั้งสองฝ่ายจึงต้องกำหนดวันที่จะไปจดทะเบียนโอนกันให้ชัดเจน ซึ่งส่วนใหญ่มักระบุเป็นภายใน 30 วันนับจากวันทำสัญญาจะซื้อจะขายนี้

ก่อนวันโอน คนขายจะต้องเคลียร์หนี้ค่าส่วนกลางให้หมด เพราะในการโอนคอนโดนั้น เจ้าพนักงานกำหนดให้ต้องมีการนำ "หนังสือรับรองการปลอดหนี้" มาแสดงด้วยเวลาจดทะเบียนโอน (ซึ่งต้องเซ็นโดยผู้จัดการนิติบุคคลด้วยตามแบบของกรมที่ดินข้างล่างนี้) ไม่งั้นเจ้าพนักงานจะไม่รับจดทะเบียนโอนคอนโดให้ อนึ่ง หนังสือรับรองการปลอดหนี้จะพูดถึงแค่ค่าส่วนกลางตามมาตรา 18 ของ พรบ. อาคารชุดเท่านั้น ไม่ได้รวมถึงค่าน้ำ และค่าไฟด้วย ดังนั้น คนซื้อและคนขายควรกำหนดให้ชัดเจนว่าค่าน้ำ และค่าไฟฟ้าต่างๆ นับจนถึงวันที่คนขายยังเป็นเจ้าของคอนโดนี้ คนขายจะต้องชำระเองให้หมดสิ้น และนำใบเสร็จมาแสดงให้คนซื้อดูด้ํวย แต่ถ้านิติบุคคลเป็นคนเก็บค่าน้ำ ทางนิติบุคคลมักกำหนดให้เคลียร์ค่าน้ำให้หมดด้วยเลย ไม่งั้นจะไม่เซ็นหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้

ตัวอย่างหนังสือรับรองการปลอดหนี้

นอกจากตัวคอนโดแล้ว ปกติมิเตอร์ไฟฟ้า ทะเบียนบ้าน และโทรศัพท์ มักจะอยู่ในชื่อคนขายด้วย ดังนั้น คนซื้อควรระบุในสัญญาจะซื้อจะขายให้คนขายช่วยดำเนินการ หรือเตรียม หรือเซ็นเอกสารเพื่อการโอนเรื่องพวกนี้ให้คนซื้อให้เรียบร้อยภายในเวลาที่จะตกลงกันด้วย ทางที่ดีควรดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในวันที่กำหนดกันว่า เป็นวันโอนกรรมสิทธิ์คอนโดไปเลย ดูตัวอย่างแบบฟอร์มการเปลี่ยนตัวผู้ใช้ไฟฟ้าของการไฟฟ้านครหลวงได้ที่นี่ และ ดูวิธีการเปลี่ยนชื่อในทะเบียนบ้านได้ที่นี่

สุดท้ายนี้ ทาง Checkraka หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์ในการช่วยให้ทั้งคนซื้อและคนขาย ซื้อขายคอนโดมือสองกันอย่างราบรื่นไม่มีปัญหานะครับ ฝั่งคนขายก็ Happy ได้เช็คเงินสดกลับบ้านไป ในขณะที่ฝั่งคนซื้อก็ Happy ถือกุญแจ และคีย์การ์ดไปคอนโดอย่างมีความสุข ..... พบกันใหม่คราวหน้ากับเนื้อหาดีๆ อย่างนี้จาก Checkraka.com อีกนะครับ