x
icon-filter ค้นหาคอนโด
product filter
product filter
product filter
product filter
product filter
product filter
product filter
product filter

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2564 และทิศทางตลาดในปี 2565

ข่าว icon 28 ก.พ. 65 icon 718
นายสัญชัย คูเอกชัย ผู้อำนวยการและหัวหน้าส่วนงานวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า มีอุปทานคอนโดมิเนียมมากขึ้นในไตรมาสสุดท้ายของปี 64 จากเดิมที่มีการชะลอตัวการเปิดโครงการใหม่ในช่วงไตรมาส 1 – 3 ของปี เนื่องจากรัฐบาลผ่อนคลายและยกเลิกมาตราการล็อคดาวน์ พร้อมทั้งเปิดประเทศต้อนรับนักท่องเที่ยวโดยเฉพาะในรูปแบบ Test & Go อีกทั้งธนาคารแห่งประเทศไทยมีผ่อนปรนมาตราการ LTV เป็นการชั่วคราวจนถึงสิ้นปี 2565 นักพัฒนาจึงมองว่าเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับการเปิดโครงการใหม่ โดยเป็นการเปิดที่เน้นจับกลุ่มเรียลดีมานด์ที่เป็นกำลังซื้อหลักในเวลานี้เท่านั้น
อุปทานโดยรวม ณ ไตรมาส 4 ปี 2564 มีจำนวนทั้งสิ้น 11,252 หน่วย หากเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว เพิ่มขึ้นมา 62.7% และเพิ่มขึ้นมา 79.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าหรือเกือบ 56% ของอุปทานตลาดทั้งปี 2564 ซึ้งมีจำนวนทั้งสิ้น 20,015 หน่วย โดยโครงการที่เปิดตัวหม่ตั้งอยู่บริเวณชานเมืองคิดเป็น 76% หรือ 7,117 หน่วย ในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) และบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) คิดเป็น 13% และ 11% ตามลำดับ
ส่วนของจำนวนคอนโดที่ขายได้ใหม่ในไตรมาสนี้อยู่ที่ 2,835 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายอยู่ที่ 25.2% ซึ่งอัตราการขายลดลง 8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกับในปีก่อนหน้า และลดลง 12.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา
เน้นทำตลาดคอนโด 3 ล้านบาท
อุปทานที่เปิดขายใหม่ยังเป็นกลุ่มนักพัฒนารายใหญ่สูงถึง 70% จากอุปทานที่เปิดขายทั้งหมด คอนโดที่เปิดขายในไตรมาสนี้อยู่ในระดับราคาตั้งแต่ 9 แสน – 3.5 ล้านบาท หากแยกตามเกรดจะเป็น คอนโดเกรด C 63% และคอนโดเกรด B 37% แสดงให้เห็นว่านักพัฒนาเลือกที่จะเปิดขายคอนโดในระดับราคาเฉลี่ยที่ประมาณ 80,000 – 100,000 บาท/ตร.ม. เพราะเป็นสินค้นที่ได้รับความสนใจจากกลุ่มที่เป็นกำลังซื้อหลัก ณ เวลานี้
ระดับราคาขายคอนโดในกรุงเทพฯ ณ ไตรมาส 4 ปี 2564 ปรับตัวลดลงในทุกพื้นที่ โดยบริเวณศูนย์กลางธุรกิจปรับลดลง 4.6% ปีต่อปีอยู่ที่ 239,689 บาท/ตร.ม. ในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจลดลง 6.3% ปีต่อปีอยู่ที่ 115,659 บาท/ตร.ม. และย่านชานเมืองลดลง 8.2% ปีต่อปี อยู่ที่ 63,258 บาท/ตร.ม. ทั้งนี้สาเหตุมาจากบางโครงการที่เปิดขายมานานและยังไม่สามารถปิดการขายได้ ทำการลดราคาขายลงหรือบางโครงการก็ลดราคาลง เพื่อให้สอดคล้องกับมาตราการลดค่าโอน-จำนอง ในราคาไม่เกิน 3 ล้าน ซึ่งเป็นกลุ่มราคาที่ยังคงมีตลาดรองรับ ส่งผลให้หน่วยเหลือขายในตลาดได้มีการระบายสต็อกออกไปบ้างบางส่วน
ราคาขายคอนโดอาจเริ่มขึ้นจากสภาวะเงินเฟ้อ
นายสัญชัย ให้ความเห็นว่า สำหรับปี 2565 นี้ เราเชื่อว่าตลาดคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มทยอยกลับมาฟื้นตัวและมีความคึกคักมากขึ้น เนื่องจากนักพัฒนารายใหญ่มีแผนเปิดตัวโครงการมากขึ้น โดยคาดว่าจะมีโครงการเปิดใหม่อยู่เฉลี่ยประมาณ 10,000 หน่วย ในไตรมาสแรกของปี 2565 อย่างไรก็ตามยังมีปัจจัยที่น่ากังวลคือการระบาดของโควิค 19 สายพันธุ์ “โอมิครอน” หากมีการแพร่ระบาดที่รุนแรงและส่งผลให้จำนวนผู้เสียชีวิตและผู้ป่วยหนักมีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญ อาจส่งผลให้รัฐบาลต้องออกคำสั่งให้กลับเข้าสู่การล็อคดาวน์อีกครั้ง 
อีกหนึ่งปัจจัยเสี่ยงคือ ภาวะเงินเฟ้อที่จะส่งผลต่อราคาสินค้าอุปโภคและบริโภค รวมถึงราคาวัสดุก่อสร้างให้เพิ่มสูงขึ้นในช่วงที่เศรษฐกิจยังชะลอตัว แนวโน้มของราคาขายคอนโดจึงมีโอกาสที่ปรับตัวสูงขึ้นในปี 2565 และหากโครงการอยู่ในทำเลที่ดี โอกาสในการต่อราคาของผู้ซื้อจะทำได้ยากขึ้น อย่างไรก็ตามรัฐบาลได้มีมาตราการช่วยเหลือและกระตุ้นกำลังซื้อ อาทิ การลดค่าโอน-จำนองที่ยืดระยะเวลาออกไปเป็นมาตราการที่กระตุ้นกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงซึ่งคนกลุ่มนี้ยังเป็นกำลังซื้อหลักในช่วงเวลานี้
ตลาดบ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปยังคงส่งสัญญาณบวก
ตลาดที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบที่มีระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นยังคงแข็งแกร่ง โดยนักพัฒนาหันมาพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้นตลอดทั้งปี 2564 แต่ภาพรวมด้านอุปทานในกลุ่มนี้ยังมีไม่มากนัก ขณะที่อุปสงค์มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง ให้ตลาดอสังหาฯ ในกลุ่มนี้ถือว่าเป็นกลุ่มสำคัญที่สามารถทำรายได้ให้กับผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการบ้านแนวราบกลุ่มนี้ในระยะที่ผ่านมา แม้ความต้องการของบ้านกลุ่มนี้จะมีค่อนข้างจำกัด แต่พฤติกรรมการอยู่อาศัยและการใช้ชีวิตแบบ New Normal ที่เป็นผลมาจากการระบาดของโควิด ส่งผลให้ความต้องการที่จะปรับเปลี่ยนรูปแบบที่อยู่อาศัยจากเดิมให้มีพื้นที่มากขึ้น และยังคงสอดคล้องกับการใช้งานในชีวิตประจำวันได้ รวมถึงการพัฒนาเทคโนโลยีที่นำมาใช้กับบ้าน รวมไปถึงทำเลโครงการอยู่ในโซนที่เดินทางง่าย สิ่งเหล่านี้อาจทำให้อุปสงค์ของตลาดกลุ่มนี้มีการขยายตัวมากขึ้นในอนาคต
ณ สิ้นปี 2564 พบว่าบ้านระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปที่ยังมีหน่วยเหลือขายอยู่ในปัจจุบันประมาณ 197 โครงการ มีอุปทานสะสมจำนวนทั้งสิ้น 20,434 หน่วย และมีจำนวนหน่วยขายได้ไปทั้งสิ้น 14,766 หน่วย คิดเป็นอัตราการขาย 72% โดยอัตราการขายช่วงสิ้นปี 2564 มีอัตราการขายเพิ่มสูงขึ้นมา 11% เมื่อเทียบจากปีก่อนหน้าที่ 61%
ตลอดทั้งปี 2564 มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ 3,100 หน่วย ซึ่งเป็นจำนวนค่อนข้างสูง เมื่อเปรียบเทียบกับปีที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มการเติบโตของตลาดที่ดีมาอย่างต่อเนื่อง เป็นโอกาสอันดีของนักพัฒนาโครงการในตลาดอสังหาฯ กลุ่มนี้
บ้านที่มีระดับราคาขายระหว่าง 10-20 ล้านบาท มีอุปสงค์สูงสุดเพิ่มมาอยู่ที่ 8,043 หน่วย รองลงมาคือ 21-30 ล้านบาท และ 31-40 ล้านบาท มีอุปสงค์อยู่ที่ 2,816 หน่วย และ 2,102 หน่วยตามลำดับ ในส่วนของอัตราการขายสูงสุด คือ บ้านที่มีราคาสูงกว่า 100 ล้านบาท เพราะอุปทานในระดับราคานี้มีอยู่จำกัด ทำให้อัตราการขายสูงที่สุด ซึ่งอัตราการขายอยู่ที่ 90% รองลงมาได้แก่ บ้านราคา 51-60 ล้านบาท และ 31-40 ล้านบาท มีอัตราการขายอยู่ในอัตรา 83% และ 82% ตามลำดับ ส่วนบ้านที่มีอุปสงค์ต่ำที่สุดและอัตราการขายต่ำที่สุด คือ บ้านราคา 61-70 ล้านบาท
ตลาดบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปในปี 2565 ยังเติบโตอย่างต่อเนื่องกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูง อุปทานคาดว่าจะมีมากขึ้น เนื่องมาจากรัฐบาลออกประกาศกำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยไม่มีการลดหย่อนภาษี ส่งผลให้นักพัฒนาต้องวางแผนงานเพื่อทยอยพัฒนาที่ดินที่เก็บไว้ในมือออกมา อีกทั้งภาวะการแข่งขันในตลาดจะมีมากขึ้นและความท้าท้ายของนักพัฒนาคือการพัฒนาโครงการด้วยต้นทุนที่สูงขึ้น ไม่ว่าจะเป็นราคาค่าวัสดุก่อสร้าง ค่าแรงพนักงาน ค่าใช้จ่ายของมาตราการโรคระบาดให้แก่พนักงาน รวมถึงต้นทุนของค่าภาษีที่ดินที่ต้องจ่าย 100%
ตลาดบ้านจะเติบโตจากกลุ่มผู้ซื้อ Gen Y
แนวโน้มของผู้ซื้อบ้านจะมีเพิ่มขึ้น เนื่องจากช่วงวัยของกลุ่มผู้ซื้อกำลังเปลี่ยนไป ซึ่งช่วงวัยดังกล่าวคือกลุ่มอายุ 22-38 ปี (Gen Y) ซึ่งเป็นกลุ่มที่เน้นประกอบอาชีพธุรกิจส่วนตัวส่วนมากกว่าการเป็นพนักงานเงินเดือนหรือแม้แต่การรับช่วงกิจการต่อการครอบครัว จากผลวิจัยพบว่าโครงการบ้านในรูปแบบทาวน์โฮมและบ้านแฝดเริ่มที่จะได้รับการตอบรับจากคนในช่วงกลุ่มวัยดังกล่าวขึ้นมาบ้าง เพราะเป็นช่วงอายุที่อยู่ในระหว่างการเปลี่ยนแปลง เช่น ต้องการขยายครอบครัวหรือสร้างครอบครัว รวมไปถึงการทำเป็นออฟฟิศในบ้านพร้อมอยู่อาศัยไปด้วย ซึ่งรูปแบบบ้านประเภทดังกล่าวมีฟังก์ชั่นการใช้งานที่ตรงไลฟ์สไตล์กลุ่มผู้ซื้อได้อย่างดี นอกจากนี้สิ่งสำคัญในการออกแบบบ้านรองรับกับอนาคต ควรมีการออกแบบให้สอดรับกับเทคโนโลยีให้สะดวกต่อการใช้ชีวิตรวมถึงเทคโนโลยีที่จะช่วยในเรื่องของการประหยัดพลังงานภายในบ้าน ซึ่งจะเห็นว่าในบางโครงการได้มีการนำมาใช้บ้างแล้ว หรือการออกแบบที่ผสมผสานกับธรรมชาติเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมส่งผลที่ดีต่อคุณภาพชีวิต การออกแบบที่รองรับอนาคตหรือที่เรียกว่า Sustainable นั้นจะเป็นสิ่งที่กลุ่มผู้ซื้อให้ความสำคัญมากขึ้นเพราะคุ้มค่าแก่การลงทุนในการซื้ออยู่อาศัย อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการควรศึกษาพฤติกรรมของกลุ่มผู้บริโภคเพื่อโฟกัสกลุ่มเป้าหมายในแต่ละช่วงวัยเพื่อให้สามารถตอบรับกับการใช้ชีวิตได้อย่างเหมาะสมและครอบคลุม 
อุปทานสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ เติบโตสูงสุดในรอบ 10 ปี
นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหารและหัวหน้าส่วนงานพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ให้ข้อมูลว่า อุปทานรวมของพื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นประมาณ 148,000 ตร.ม. หรือ 2.7% ไตรมาสต่อไตรมาส ซึ่งครอบคลุมพื้นที่อาคารใหม่อีก 6 แห่งที่จะแล้วเสร็จภายในไตรมาสนี้ด้วย สำหรับทั้งปี 2564 อุปทานรวมปรับตัวเพิ่มขึ้น 280,000 ตร.ม. หรือ 5.2% อยู่ที่ 5.66 ล้าน ตร.ม. คิดเป็นอัตราการเติบโตสูงสุดในช่วง 10 ปี
มีพื้นที่อีกประมาณ 1.7 ล้านตร.ม. ที่ยังอยู่ระหว่างดำเนินการในช่วงปี 2565 – 2569 คิดเป็นโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 340,000 ตร.ม.ในแต่ละปี ซึ่ง 66% ของอุปทานทั้งหมดจะตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ในช่วงอีก 2 ปีข้างหน้า ตลาดสำนักงานอาจมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมาก เนื่องจากมีโครงการใหม่อีก 25 แห่ง รวมพื้นที่ให้เช่าประมาณ 850,000 ตร.ม. ที่แพลนว่าจะแล้วเสร็จ
การเช่าปรับตัวดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัด อัตราการเช่าพื้นที่เพิ่ม (Take up rate) จากเดิมที่ 45,000 ตร.ม.ในไตรมาส 3 เพิ่มขึ้น 116,000 ตร.ม.ในไตรมาส 4 โดยมาจากอัตราการเช่าที่แข็งแกร่งของอาคารใหม่ที่เพิ่งแล้วเสร็จ ในขณะเดียวกันมีการคืนพื้นที่รวม 70,400 ตร.ม. เนื่องจากอัตราการขายมีปริมาณมากกว่าจำนวนการคืนพื้นที่ อัตราการเช่าพื้นที่ในไตรมาส 4 อยู่ที่ 45,500 ตร.ม. ซึ่งนับเป็นระดับสูงสุดนับตั้งแต่เกิดโควิด-19
อุปสงค์แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง จากอัตราการเช่าพื้นที่สุทธิประจำปีดีดตัวขึ้น จากเดิมที่หดตัวลงไป -121,000 ตร.ม. ขยายตัวขึ้นไป 24,800 ตร.ม.ในปีนี้ ทั้งนี้ส่งผลให้พื้นที่ครอบครองรวมเพิ่มขึ้น 0.5% อยู่ที่ 4.62 ล้านตร.ม. อย่างไรก็ตามตลาดยังคงค่อนข้างซบเซา หากเทียบกับช่วงก่อนโควิด-19 ซึ่งมีอัตราการเช่าพื้นที่สุทธิเฉลี่ยที่ประมาณ 96,000 ตร.ม.ต่อปี และพื้นที่ที่ถูกครอบครองรวมทั้งหมดทำสถิติสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 4.71 ล้านตร.ม. ในปลายปี 2562
ความต้องการพื้นที่สำนักงานใหม่และสำนักงานที่ตกแต่งใหม่เป็นตัวขับเคลื่อนที่แข็งแกร่งในช่วงที่ผ่านมา โดย 44% ของการขายทั้งหมดในปี 2564 มาจากการเช่าอุปทานใหม่และสำนักงานที่ตกแต่งใหม่ นับเป็นส่วนแบ่งสูงสุดของสัดส่วนการขายในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา บ่งชี้ให้เห็นว่าแม้การประหยัดต้นทุนธุรกิจเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดอย่างหนึ่งทางธุรกิจ แต่หลายๆ บริษัทยังคงให้ความสำคัญกับ ‘พื้นที่ที่มีคุณภาพ’ ที่สามารถตอบสนองความต้องการใหม่ๆของพนักงานได้ นอกจากนี้การลดพื้นที่ด้วยกลยุทธ์การจัดพื้นที่สำนักงานและการใช้ประโยชน์จากตลาดของผู้เช่าเพื่อบรรลุเงื่อนไขการเช่า บริษัทต่างๆสามารถย้ายที่ตั้งสำนักงานไปยังพื้นที่ที่ดีกว่าได้ โดยอาจจะมีค่าใช้จ่ายน้อยกว่าช่วงก่อนเกิดโรคระบาด
ตลาดอาคารสำนักงานเกรด B ได้รับผลกระทบมากที่สุด
แม้จำนวนพื้นที่เช่ามีปรับเพิ่มขึ้น แต่อัตราการเช่าในตลาดกลับลดลงไป 81.7% โดยลดลง 1.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้ว และลดลง 3.8% ปีต่อปี เนื่องจากอุปทานยังคงมีมากกว่าอุปสงค์อย่างต่อเนื่อง อัตราการเช่าปรับลดลงทุกเกรดอาคาร แต่อาคารเกรด B ได้รับผลกระทบมากที่สุด ตั้งแต่ปี 2555-2562 อัตราการเช่าอาคารเกรด B สูงกว่า 90% อย่างต่อเนื่อง แต่ในช่วง 2 ปีถัดมา อัตราดังกล่าวร่วงลง 14.7% โดยลงไปที่ 76.8% ซึ่งเน้นย้ำถึงการแข่งขันที่ดุเดือดในตลาดอาคารเกรด B ที่มีข้อเสนอลดลงสำหรับผู้เช่าที่เลือกย้ายที่ตั้งสำนักงาน แม้ว่าอัตราการเช่าลดลง แต่อาคารเกรด A ยังคงมีผลงานดีที่สุด โดยมีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ 88.1% ในขณะเดียวกัน อาคารเกรด A- นำเสนอทางเลือกที่น่าดึงดูดใจสำหรับผู้เช่าที่ต้องการอัพเกรดพื้นที่สำนักงานของตน แต่ไม่มีงบประมาณพอสำหรับอาคารเกรด A หรือที่อยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)
อัตราการเช่าโดยเฉลี่ยในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ปรับลดลงไป 2.8% ปีต่อปี อยู่ที่ 84.6% ซึ่งลดลงทุกโซน โดยเขตเพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ ยังคงแข็งแกร่งที่สุด โดยมีอัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 86.9% ในขณะที่อัตราการเช่าโดยเฉลี่ยในย่านนอกศูนย์กลางธุรกิจ (non-CBD) ปรับลดลงไป 5% อยู่ที่ 77.8% ในปัจจุบันยังไม่แน่ชัดว่าการแพร่ระบาดของไวรัสจะส่งผลต่อการเลือกทำเลที่ตั้งสำนักงานอย่างไร แต่เราคาดว่าบริษัทที่ยังเปิดดำเนินการอยู่ ยังคงให้ความสำคัญกับการย้ายที่ตั้งสำนักงานภายในพื้นที่เดียวกับสำนักงานเดิม เพื่อไม่ให้กระทบต่อการดำเนินธุรกิจ
ราคาเช่าโดยเฉลี่ยในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ปรับเพิ่มขึ้น 0.9% ไตรมาสต่อไตรมาส เป็น 898 บาท/ ตร.ม./ เดือน แต่ยังคงลดลง 1.3% ปีต่อปี เขตนานา-อโศก-พร้อมพงษ์เป็นพื้นที่เดียวที่ค่าเช่ามีการเติบโตทั้งแบบรายไตรมาสและรายปี โดยเพิ่มขึ้นเป็น 905 บาท/ ตร.ม./ เดือน 
สำหรับอาคารนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ (non-CBD) ราคาเช่าเพิ่มขึ้น 0.6% ไตรมาสต่อไตรมาส และ 1.4% ปีต่อปี เขตบางนา-ศรีนครินทร์เป็นแรงขับเคลื่อนที่แข็งแกร่งด้านการเติบโตของค่าเช่าในพื้นที่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ โดยมีราคาเช่าโดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 3.4% ไตรมาสต่อไตรมาส และ 6.2% ปีต่อปี อย่างไรก็ตาม สาเหตุหลักมาจากอุปทานใหม่มีราคาสูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด มากกว่าจะมาจากการเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเช่าของอาคารที่มีอยู่
อาคารสำนักงานคุณภาพสูงยังคงเป็นที่ต้องการ
นายปัญญา มองว่า ณ ปัจจุบัน การย้ายไปยังอาคารที่มีคุณภาพที่ดีขึ้นยังคงเกิดขึ้น หากดูจากผลประกอบการของอาคารแต่ละเกรด อาคารเกรด A และ A- ยังคงมีผลดำเนินการดีที่สุดในตลาด แม้ว่าอัตราการเช่าโดยเฉลี่ยปรับลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นว่าผู้เช่าไม่ได้มองพื้นที่สำนักงานของบริษัทเป็นต้นทุนค่าใช้จ่ายเพียงอย่างเดียว แม้ว่าเศรษฐกิจชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องก็ตาม อีกนัยหนึ่งคือโควิด-19 ส่งเสริมพื้นที่สำนักงานที่มีคุณภาพสูง เนื่องจากปัจจัยสำคัญ อย่างเช่น สุขภาพ ความปลอดภัย ความเป็นอยู่ที่ดี และความสะดวกสบาย สิ่งเหล่านี้จะกลายตัวดึงดูดและคงรักษาพนักงานที่มีความสามารถไว้ได้
นอกจากนี้เรายังพบว่าอาคารเกรด A และ A- ที่เปิดโครงการในไตรมาส 4 เป็นตัวขับเคลื่อนสำคัญของตลาดในไตรมาสนี้ ซึ่งจะนำไปสู่อัตราการดูดซับสุทธิที่ดีขึ้นตลอดปีนี้ แต่ยังห่างไกลจากอัตราการดูดซับสุทธิโดยเฉลี่ยก่อนโควิด-19 อยู่ที่ 96,000 ตร.ม. เราคาดว่าความต้องการจะค่อยๆฟื้นตัว เนื่องจากผู้เช่ายังคงต้องปรับกลยุทธ์องค์กรให้เหมาะสมกับสถานการณ์มากขึ้น
เราคาดการณ์ผลลัพธ์ที่แตกต่างออกไป โดยมองว่าอาคารเก่าที่ไม่มีการปรับตัวต้องดิ้นรนเพื่อหาผู้เช่ารายใหม่และเผชิญกับการลดพื้นที่จากผู้เช่าเดิม จากสาเหตุปริมาณอุปทานและแรงจูงใจที่เพิ่มมากขึ้น ทั้งรวมไปถึงความพึงพอใจของผู้เช่าที่มีต่อพื้นที่คุณภาพสูง 
ตลาดอาคารสำนักงานยังคงเป็นตลาดของฝั่งผู้เช่าต่อไปในอีก 3 ปี อุปทานใหม่ที่สร้างแล้วเสร็จตามแผนและอัตราการดูดซับสุทธิจะเพิ่มสูงขึ้นเป็นสองเท่าของค่าเฉลี่ยภายในปี 2569 โดยมีอัตราการเช่าในตลาดอยู่ประมาณ 77% จากการคาดการณ์ของเราชี้ให้เห็นว่าเรากำลังก้าวไปสู่อัตราการครอบครองสำนักงานในระดับ 70%-80% ซึ่งจะกลายเป็นบรรทัดฐานใหม่ของตลาดอาคารสำนักงาน
ก้าวเข้าสู่พื้นที่ทำงานยุคใหม่
นายอายุธพร บูรณะกุล กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายกลยุทธ์พื้นที่สำนักงานและการบริหารโครงการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า “Social Hub หรือ ศูนย์กลางพบปะร่วมงาน” จะเป็นนิยามใหม่ของพื้นที่ทำงาน เพื่อรองรับรูปแบบการทำงานแบบ Hybrid Model และ SMART Workplace ที่นำเทคโนโลยีมาใช้ในการบริหารประสบการณ์และพื้นที่ทำงานมากขึ้น
ในปี 2564 พฤติกรรมการใช้งานพื้นที่ทำงานของพนักงานและผู้บริหารองค์กร พบว่ามีการเปลี่ยนแปลงในความต้องการด้านพื้นที่ทำงานของพนักงานอย่างเห็นได้ชัด พนักงานมีความต้องการกลับเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศทุกวันเพียง 6% (ลดลงจากปีที่แล้วถึง 18%) และเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศ 3-4 วันต่อสัปดาห์ 34% (ลดลงจากปีที่แล้ว 7%) 
ในขณะที่พนักงานจำนวน 25% อยากเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศเพียง 1-2 วันต่อสัปดาห์ (เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วถึง 12%) และพนักงานมีความต้องการเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศแบบไม่มีกำหนดกฎเกณฑ์การเข้า-ออกหรือแบบยืดหยุ่นมากถึง 35% (เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วอย่างมีนัยสำคัญถึง 13%) สอดคล้องกับพฤติกรรมรูปแบบการทำงานในอนาคตที่พนักงานส่วนใหญ่ต้องการ คือ Work From Home มากเป็นอันดับหนึ่ง รองลงมา คือ Work Anywhere และการมีพื้นที่ทำงานร่วมกัน (Co-working Space) ที่องค์กรจัดหาให้ใกล้กับที่พักอาศัย โดยส่วนใหญ่เห็นว่าปัจจัยสำคัญในการกลับเข้ามาใช้พื้นที่ทำงานหลังสถานการณ์โควิด-19 คือ เพื่อเข้ามาทำงานร่วมกัน การเข้ามาจัดการงานเอกสาร การปริ้นต์เอกสาร และการเข้ามาเพื่อทำกิจกรรมกลุ่มร่วมกัน 
เทรนพื้นที่ทำงานยุคใหม่
การก้าวกระโดดไปสู่รูปแบบพื้นที่ทำงานแบบ Experience-Based Workplace อาจทำให้พนักงานปรับตัวไม่ทัน การบริหารการเปลี่ยนแปลง หรือ Change Management จึงมีบทบาทสำคัญยิ่งในการสื่อสาร อบรม เตรียมความพร้อมให้พนักงานเข้าใจเพื่อให้เกิดประสิทธิภาพและประสิทธิผลที่ดียิ่งขึ้น รวมถึง ESG Workplace ควรคำนึงถึงกลยุทธ์ “ขนาดพื้นที่ทำงาน” เพราะเป็นยุทธศาสตร์แรกของสิ่งต่าง ๆ ที่จะตามมาไม่ว่าจะเป็น การใช้พลังงาน การปล่อยก๊าซเรือนกระจก ค่าใช้จ่ายการจัดการดูแล และค่าเช่า การวางกลยุทธ์พื้นที่ทำงานที่เข้าใจพฤติกรรมการทำงาน และวิเคราะห์ขนาดพื้นที่ทำงานในองค์กรให้เหมาะสมจะช่วยทำให้องค์กรไปสู่การเป็นองค์กร Net Zero ได้ง่ายยิ่งขึ้น
ทำให้สมการการคำนวณรูปแบบขนาดของพื้นที่ทำงานเปลี่ยนไปจากเดิม “พื้นที่ต่อคน (space per person)” มาสู่ “สัดส่วนที่นั่งต่อการใช้งานในหนึ่งหน่วยเวลา (seating per occupancy ratio)”

แท็กที่เกี่ยวข้อง

ข่าวอสังหา ปี 2565

ข่าวและอีเว้นท์คอนโดล่าสุด




เว็บไซต์นี้มีการเก็บคุกกี้เพื่อเพิ่มความพึงพอใจในการใช้งานเว็บไซต์ และช่วยให้เราปรับปรุง และนำเสนอเนื้อหาตรงตามความสนใจของท่าน ท่านสามารถดู Privacy Notice และ ดู Cookies Policy ของเราได้ ที่นี่ ทั้งนี้ ท่านจะยินยอมให้เราเก็บคุกกี้ทั้งหมด หรือให้เก็บแค่บางส่วนโดยการคลิกเลือก ตั้งค่า

ท่านสามารถเลือกให้ความยินยอมการเก็บคุกกี้เป็นเรื่องๆ ได้ที่นี่

เมื่อคุณเข้าชมเว็บไซต์ หรือแอปพลิเคชั่น checkraka เราอาจจัดเก็บ หรือดึงข้อมูลจากเบราว์เซอร์ของคุณในรูปแบบของคุกกี้ และเทคโนโลยีอื่นที่คล้ายคลึง เช่น tag และ pixel (เรียกรวมกันว่า “คุกกี้”) ซึ่งมักเป็นข้อมูลที่ไม่สามารถระบุตัวตนได้โดยตรง แต่ช่วยให้คุณใช้งานเว็บไซต์ได้ปลอดภัย และตรงตามความต้องการมากขึ้น คุณอาจไม่ยินยอมให้เราเก็บคุกกี้บางประเภทได้ โดยการคลิกตามหัวข้อข้างล่างนี้

ประเภทคุกกี้
อ่านเพิ่มเติม ที่นี่
ยินยอม / ไม่ยินยอม
คุกกี้ที่จำเป็นต้องมีเสมอ
(Strictly Necessary)
คุกกี้สำหรับการใช้งานเว็บไซต์
(Functionality)
คุกกี้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและวิเคราะห์
(Performance & Analytics)
คุกกี้เพื่อการตลาด
(Marketing)