ข้อควรรู้ในการตรวจรับโอนคอนโดใหม่

เรื่องที่ยากเรื่องหนึ่งของคนซื้อคอนโดมือใหม่ คือตอนตรวจรับมอบห้องที่เพิ่งสร้างเสร็จนี่ละครับ คนที่มีพื้นฐานวิศวกรรม หรือสถาปัตยกรรมอยู่บ้าง อาจพอรู้เบื้องต้น แต่คนที่ไม่มีความรู้พวกนี้อาจต้องอาศัยคนที่มีประสบการณ์ หรือความรู้เรื่องพวกนี้ไปช่วยตรวจรับ วันนี้ เรามาดูกันครับว่า เราควรรู้อะไรเบื้องต้นก่อนไปตรวจรับห้องคอนโดกันบ้าง

1. เน้นดูเป็นเรื่องๆ หรือเรียงเป็นห้องๆ ไป - เนื่องจากรายละเอียดที่ต้องดูในบ้านจะค่อนข้างมาก ขอแนะนำให้เน้นดูเป็นเรื่องๆ หรือไล่เป็นห้องๆ ให้จบไป พอเสร็จเรื่องหนึ่ง หรือห้องหนึ่ง เราก็เน้นดูเรื่องหรือห้องต่อไป เช่น เมื่อเดินเข้าห้องก็เริ่มเน้นไปที่ประตูก่อนเลย แล้วไล่ตรวจประตูทุกบานในบ้าน จากนั้นเน้นดูระบบไฟฟ้าต่อ ไล่ดูทุกปลั๊กไฟ ทดสอบไฟทุกดวง เป็นต้น หรือไล่ดูทุกเรื่องในห้องนั่งเล่นก่อน เมื่อเสร็จแล้วค่อยเข้าไปดูห้องนอน เป็นต้น ถ้าไล่ดูแบบนี้จะทำให้เราไม่ลืม หรือหลุดบางเรื่อง ยิ่งในทางปฏิบัติ เวลาตรวจรับ จะมีเจ้าหน้าที่โครงการมาชวนคุยหรือเดินไปเดินมาอยู่ข้างๆ เรา อาจทำให้เราลืม คุยเพลิน หรือมองข้ามเรื่องบางเรื่องได้

2. อย่าเชื่อเจ้าหน้าที่ - ปกติแล้ว เจ้าหน้าที่โครงการก็อยากให้มีการโอนบ้านให้มากที่สุด เร็วที่สุด และแก้งานน้อยที่สุด ดังนั้นผลประโยชน์ของเจ้าหน้าที่จึงขัดกับเราผู้ซื้อที่ต้องการได้บ้านที่ดีที่สุด ดังนั้น ถ้าเขาพูดอะไรเราคงต้องใช้หลักเหตุผลไตร่ตรองกันอีกทีนะครับ นอกจากนี้ เราควรตรวจสอบรายการแก้ไขที่เจ้าหน้าที่โครงการจดด้วยว่าครบถ้วนถูกต้องหรือไม่ และขอสำเนารายการพวกนี้เก็บไว้สำหรับการตรวจรอบต่อไปด้วย ทางที่ดี หาคนที่พอรู้เรื่องการตรวจรับไปเป็นเพื่อนก็จะดีเพื่อช่วยกันดู ช่วยกันจด และตรวจเช็คความถูกต้องพวกนี้ครับ

3. ถ่ายรูปไว้ให้หมด - เนื่องจากบางทีรายการที่ต้องแก้ไขมีมาก จึงควรถ่ายรูปเก็บไว้ว่าก่อนแก้ไขเป็นอย่างไร และหลังจากแก้ไขแล้วให้เปรียบเทียบกับรูปที่ถ่ายไว้ จะได้เห็นความแตกต่างชัดเจน และดูว่าทางโครงการได้แก้ไขอะไรให้เราหรือไม่ อย่างไร และควรชวนเพื่อนหรือญาติพี่น้องไปช่วยกันดู หรือถ่ายรูปด้วย หลายตาย่อมดีกว่าตาเดียวอยู่แล้วครับ

4. โอนแล้วอาจแก้ยากหรือใช้เวลา - ถ้าเป็นไปได้ควรโอนบ้านหลังจากแก้ไขจุดบกพร่องทั้งหมดเสร็จแล้ว เพราะถ้าเราลงนามรับบ้าน และตกลงไปโอนกับโครงการแล้ว ต้องยอมรับเลยว่าสิ่งที่จะเกิดขึ้นคือ ความกระตือรือร้นของเจ้าหน้าที่โครงการที่จะช่วยท่านแก้ไขข้อบกพร่องอาจลดลงทันที หรือถ้าเจอเจ้าหน้าที่ดีๆ ก็อาจไม่ลดลง แต่เขาอาจจะไปให้ความสำคัญกับงานที่ต้องโอนสำหรับบ้านต่อไป ดังนั้น เวลาที่เขาจะช่วยเหลือ หรือตามงานให้ท่านอาจน้อยลงไปเองโดยปริยาย

5. ไม่ควรตรวจตอนกลางคืน - ถ้าเป็นไปได้ ควรตรวจสอบระหว่างวัน เช่น ตอนเช้า หรือตอนบ่าย เพื่อที่เราจะได้มีเวลาดูได้เต็มที่ และในตอนกลางคืน แสงสว่างอาจไม่พอ หรือแสงจากหลอดไฟอาจหลอกตา จะทำให้เราอาจไม่เห็นข้อบกพร่อง หรืองานปูน หรืองานกำแพงบางอย่างที่ไม่ดีได้ นอกจากนี้การตรวจพื้นที่นอกตัวบ้านในตอนกลางคืน จะทำได้ค่อนข้างยาก และไม่สะดวกเท่าที่ควร

6. ไม่เสร็จจริง ไม่ต้องตรวจ - หากโครงการโทรมาให้ท่านไปตรวจโดยบอกว่าบ้านเสร็จแล้ว และ Quality Control (QC) ของโครงการได้ตรวจสอบหมดแล้ว แต่พอไปตามนัด พบว่าบ้านไม่อยู่ในสภาพที่สร้างเสร็จจริง หรือตรวจหมดแล้วโดย QC จริง ท่านมีสิทธิ์ปฏิเสธไม่ตรวจเลยในวันนั้นได้ และย้ำกับเจ้าหน้าที่ว่า ถ้าบ้านไม่เสร็จแบบเรียบร้อยตามมาตรฐาน QC จริง ไม่ต้องนัดหมายมาให้ตรวจเลย เพราะในทางปฏิบัติ บางโครงการมีการโยนภาระหน้าที่การ QC มาให้ลูกบ้าน แทนที่ตัวเองจะ QC ให้เรียบร้อยก่อน

ก่อนอื่นต้องบอกก่อนว่า วิธีการและรายละเอียดการตรวจของแต่ละเรื่องมีมากมายตั้งแต่ระดับง่ายสำหรับคนทั่วไป หรือจนถึงระดับยากสำหรับคนที่มีความรู้ทางการก่อสร้าง หรือเชิงช่าง ในที่นี้ จะพูดถึงในระดับเบื้องต้นอย่างง่ายๆ สำหรับคนทั่วไปนะครับ ถ้าท่านอยากให้ตรวจในระดับมืออาชีพมากๆ ปัจจุบันก็มีบริษัทรับจ้างตรวจรับคอนโดให้ท่านเลือกใช้บริการได้ครับ หลักๆ ในการตรวจแบบง่ายๆ เราพอจะแยกตัวคอนโดออกได้เป็นส่วนๆ ดังนี้ครับ

1. ระบบไฟฟ้า

อุปกรณ์ที่ควรมี

เรื่องที่ควรทำ หรือตรวจสอบ

ไขควงตรวจไฟฟ้า ไฟฉาย โทรศัพท์แบบใช้ถ่าน 2 เครื่อง

เปิดไฟ และเครื่องใช้ไฟฟ้าทั้งหมด (เช่น แอร์ พัดลมดูดอากาศ) เพื่อทดสอบจริงว่าหากเราใช้งานทุกอย่างพร้อมกัน ระบบไฟฟ้าจะมีปัญหาใดหรือไม่ แนะนำว่าเดินเข้าห้องแต่แรก ก็เปิดได้เลย อย่างน้อยทิ้งไว้ตลอดเวลาที่เราตรวจห้องนั้นๆ ใช้ไขควงตรวจไฟฟ้ามาเสียบดูที่เต้าไฟฟ้าทุกตัวในบ้านว่าแต่ละปลั๊กใช้งานได้หรือไม่ ตรวจว่ามีไฟฟ้ารั่วหรือไม่ โดยการปิดอุปกรณ์ใช้ไฟฟ้าทั้งหมด แต่ไม่ปิดระบบแผงไฟฟ้าหลัก ถ้ามิเตอร์ไฟฟ้ายังเดิน แสดงว่ามีไฟฟ้ารั่ว ตรวจสอบสัญญาณโทรศัพท์โดยเสียบโทรศัพท์ที่เตรียมมา 2 จุด แล้วลองใช้ดู ห้องน้ำมีการเดินสายไฟเอาไว้สำหรับเครื่องทำน้ำอุ่นหรือไม่ ปลั๊กไฟฟ้าในระเบียงคอนโด และในห้องน้ำ ควรมีฝาปิดกันน้ำเพื่อป้องกันอันตราย หากเดินสายไฟฟ้าแบบลอยไม่ได้ฝังเข้ากำแพง ควรมีการตีกิ๊บเรียบร้อย สายไฟบนฝ้า หรือใต้หลังคามีการร้อยใส่ท่อเรียบร้อยหรือไม่

2. ระบบประปาสุขาภิบาล

อุปกรณ์ที่ควรมี

เรื่องที่ควรทำ หรือตรวจสอบ

ถังใส่น้ำเพื่อเททดสอบความลาดเอียงของพื้นว่าจะไม่มีน้ำขัง

เปิดน้ำพร้อมกันหลายๆ จุด ดูว่าแย่งน้ำ หรือแรงดันน้ำตกหรือไม่ และดูว่าก๊อกน้ำ หรือใต้อ่างตามจุดต่างๆ มีรอยรั่วหรือไม่ เปิดน้ำให้เต็มอ่างทุกอ่าง และดูว่าช่องน้ำล้นแต่ละอ่างทำงานระบายน้ำหรือไม่ เมื่อน้ำเต็มแต่ละจุด ให้เปิดรูระบายออก ถ้ามีอากาศปุดขึ้นมา ควรให้แก้ไขเพราะท่ออากาศอาจทำงานไม่ดี หรือเล็กเกินไป หรือถ้าน้ำระบายไม่หมด มีน้ำขัง แสดงว่ารูระบายอาจมีปัญหา หรือการลาดเอียงของพื้นอาจไม่ดี ปิดก๊อกน้ำทุกจุด แล้วดูมิเตอร์น้ำ ถ้ามิเตอร์หมุนแสดงว่ามีน้ำรั่ว ก๊อกน้ำ และอุปกรณ์สุขภัณฑ์ทุกตัวไม่โยกเยกโคลงเคลง และมีการติดตั้งแน่นหนา ทดสอบกดชักโครกทุกตัวเพื่อทดสอบว่าชักโครกทุกตัวทำงานได้ดี และไม่มีอะไรอุดตัน หากรูระบายน้ำจุดใดก็ตามมีกลิ่น ให้เจ้าหน้าที่จดแก้ไข

3. ประตูหน้าต่าง

เรื่องที่ควรทำ หรือตรวจสอบ

กุญแจ กลอนประตูหน้าต่าง และบานพับใช้การได้ดีหรือไม่ การติดตั้งเลอะเทอะหรือไม่สนิทหรือไม่ และถ้ามีลูกบิดประตู ให้ลองออกแรงดึงเพื่อทดสอบว่าลูกบิดยึดแน่นกับประตู และติดตั้งแข็งแรงดีหรือไม่ ถ้าเป็นประตู หรือหน้าต่างแบบบานเลื่อน จะต้องเลื่อนได้ลื่น ไม่ตกราง และถ้ามีกระจกควรตรวจสอบว่าไม่มีรอยแตกร้าว หากเป็นประตูไม้ (โดยเฉพาะประตูห้องน้ำ) มีอาการบวมที่จะทำให้ปิดประตูลำบาก หรือปิดได้ไม่สนิทหรือไม่ ประตูเมื่อปิดสนิทแล้วเหลือร่องใต้ประตูมากจนมีเสียงเล็ดลอดเข้ามาได้มากหรือไม่ ประตูหน้าต่างมีสีเลอะเทอะหรือไม่ โดยเฉพาะส่วนที่เป็นขอบ หรือมุมติดกับกำแพงที่มีการทาสี วงกบโดยรอบต้องได้รับการติดตั้งอย่างเรียบร้อย และแนบสนิทกับผนัง เมื่อปิดประตู หรือหน้าต่างแล้วบานช่องเหล่านี้ต้องแนบสนิทกับวงกบ มิฉะนั้น อาจเป็นช่องให้น้ำซึมเข้ามาได้

4. พื้น

อุปกรณ์ที่ควรมี

เรื่องที่ควรทำ หรือตรวจสอบ

ถุงเท้า  ลูกแก้ว เหรียญ 10 บาท

พื้นต้องเรียบ และหากเป็นพื้นระเบียงควรมีความลาดเอียงของพื้นในระดับเหมาะสมเพื่อการระบายน้ำลงร่องระบายน้ำ และไม่เกิดน้ำขัง บัวพื้น หรือบัวเชิงผนังติดตั้งเรียบร้อยดีหรือไม่ สีทาเรียบร้อย และมีช่องว่างหรือร่องระหว่างพื้นกับบัวหรือไม่ นำลูกแก้วมาวางบนพื้น ถ้าลูกแก้วไหลไปรวมอยู่ที่เดียวกันแสดงว่าพื้นเป็นหลุมไม่เรียบเท่ากัน ลองเดินลากเท้าดูว่ามีสะดุด หรือปูพื้นไม่เรียบตรงจุดไหนบ้าง เคาะเหรียญดูตามพื้นว่ามีเสียงเหมือนโพรง หรือช่องว่างใต้พื้นหรือไม่ ถ้ามีแสดงว่าปูนใต้พื้นไม่เต็มพื้นที่ หากใช้ไปเรื่อยๆ อาจกะเทาะแตก หรือหลุดออกมาได้ หากเป็นพื้นไม้ธรรมชาติ หรือไม้ปาเก้ สี หรือลายของไม้ธรรมชาติอาจไม่สม่ำเสมอเป็นเรื่องปกติ แต่ถ้าสี หรือลายแตกต่างหรือโดดกันออกมามากๆ จนสะดุดตา หรือไม่สวย เราอาจขอให้เขาแก้ไข หรือเปลี่ยนได้ พื้นผิวโดยรวมต้องสะอาดไม่เลอะคราบปูน หรือคราบสกปรก

5. กำแพงผนัง

อุปกรณ์ที่ควรมี

เรื่องที่ควรทำ หรือตรวจสอบ

เหรียญ 10 บาท ไฟฉาย

ตรวจสอบความลาดเอียง การได้ดิ่งตั้งฉากของผนัง และเสา โดยให้เอาหน้าแนบดูกับกำแพงหรือผนังจะเห็นได้ง่ายกว่าการยืนมองตรงๆ ถ้ามีวอลล์เปเปอร์ ตรวจสอบว่าติดได้เรียบเสมอกันดีหรือไม่ ผนังฉาบปูนต้องไม่มีรอยแตก และได้ระดับ เวลาส่องกับแดด หรือเวลาฉายไฟส่อง ไม่เห็นรอยปูดหรือยุบ หากมีการทาสี สีจะต้องทาอย่างสม่ำเสมอเรียบร้อย ไม่มีรอยด่าง ไม่มีรอยร้าวบริเวณเสา และคาน งานปูนในส่วนที่เป็นซอกมุมไม่ควรมีร่อง หรือรูแหว่ง เลอะเทอะ และควรจะต้องดูเรียบร้อย เคาะเหรียญตามบริเวณที่มีการปูกระเบื้องตามผนัง หรือกำแพงว่ามีเสียงเหมือนเป็นโพรง หรือมีช่องว่างใต้กระเบื้องหรือไม่ ถ้ามีแสดงว่าปูนใต้กระเบื้องไม่เต็มพื้นที่ หากใช้ไปเรื่อยๆ อาจกะเทาะแตก หรือหลุดออกมาได้ บัวพื้น หรือบัวเชิงผนังติดตั้งเรียบร้อยดีหรือไม่ สีทาเรียบร้อย และมีช่องว่างหรือร่องระหว่างกำแพงกับบัวหรือไม่

6.เพดาน

เรื่องที่ควรทำ หรือตรวจสอบ

มีร่องรอยของความชื้น หรือคราบน้ำบนตัวฝ้าหรือไม่ (เช่นรอยสีน้ำตาล หรือครีมอ่อนๆ) ถ้ามีให้สันนิษฐานก่อนว่าอาจมีการรั่วซึมจากน้ำด้านบน ฝ้าเพดานอาจมีหลายชนิด เช่นฝ้ายิปซั่ม ฝ้าแบบทีบาร์ แต่ไม่ว่าจะเป็นแบบไหนหลักๆ คือต้องเรียบได้ระดับเท่ากันทั้งห้อง ฉาบได้เรียบมองไม่เห็นคลื่น หรือสูงๆ ต่ำๆ บัวฝ้าเพดาน (ถ้ามี) ติดตั้งเรียบร้อยดีหรือไม่ สีทาเรียบร้อย และมีช่องว่างหรือร่องระหว่างเพดานกับบัวหรือไม่ โคมไฟฟ้าบนฝ้าเพดานมีการติดตั้งเข้าตำแหน่งถูกต้อง และแน่นหนาทุกตัวหรือไม่ เซนเซอร์ตรวจจับควันไฟมีการติดตั้งบนฝ้าเพดานครบทุกตำแหน่งที่ควรต้องติด และติดตั้งได้แน่นหนาทุกตัวหรือไม่

เมื่อตรวจห้องรับมอบกันเป็นที่พอใจแล้ว ก็มีเกร็ดเล็กเกร็ดน้อยที่พวกเราควรให้ความสำคัญต่อเนื่องดังต่อไปนี้นะครับ

1. ใบรับประกันสินค้า

อย่าลืมขอใบรับประกันสินค้า และรีโมทคอนโทรลของอุปกรณ์ต่างๆ ภายในคอนโดมาให้หมดนะครับ เช่น แอร์ ทีวี เครื่องดูดอากาศ (ทั้งหมดนี้ถ้ามีแถม) เพราะหากพบปัญหาในภายหลัง เราจะได้นำไปเคลมได้

2. แบบแปลนผัง Layout

ถ้าเป็นไปได้ บางโครงการอาจมีแบบแปลนระบบประปา ผังไฟฟ้า หรือสุขาภิบาลให้ด้วย (เช่น ทำเป็นแผ่นซีดีให้) ถ้าโครงการเรามีควรขอมาเก็บไว้ด้วย เพื่อที่เราจะได้รู้ว่าตำแหน่งสายไฟ หรือท่อน้ำอยู่ตรงไหน ถ้ามีความจำเป็นต้องเจาะกำแพงเราจะได้ระมัดระวังไม่ให้ไปโดน หรือถ้าเราต้องการให้ช่างย้ายตำแหน่งอุปกรณ์บางอย่าง ช่างจะได้รู้ว่าตำแหน่งปัจจุบันอยู่ตรงไหน และวางสายหรือท่ออยู่ตรงไหนบ้าง เป็นต้น

3. เบอร์สี หรือตัวอย่างแผ่นกระเบื้อง

ถ้าเป็นไปได้ก็ขอเบอร์สีที่ทาภายในห้อง หรือตัวอย่างแผ่นกระเบื้องที่ใช้ในห้องมาเก็บไว้ เพื่อที่ว่าในอนาคต เผื่อต้องซ่อม หรือทาสีใหม่ เราจะได้สี หรือลายกระเบื้องที่ใกล้เคียง หรือตรงกับของเดิมให้มากที่สุด

4. กุญแจ / บัตรเข้าออก

ตรวจรับกุญแจทุกดอกภายในห้องให้ครบถ้วน และเช็คดูว่าทั้งหมดนี้ใช้เปิดปิดได้ รวมถึงคีย์การ์ดเข้าออกประตูคอนโด และโรงจอดรถด้วย

5. ระยะเวลาการรับประกัน

อย่างไรก็ดี แม้เราจะลงนามรับห้องคอนโดแล้ว แต่สัญญามาตรฐานก็คุ้มครองว่าเจ้าของโครงการจะต้องให้การรับประกัน (Warranty) คอนโดอย่างต่อเนื่องด้วย โดยถ้าเป็นเรื่องของโครงสร้าง และอุปกรณ์ที่เป็นส่วนประกอบอาคารจะครอบคลุมไม่น้อยกว่า 5 ปีนับตั้งแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด และถ้าเป็นส่วนอื่นๆ นอกเหนือจากข้างต้นจะครอบคลุมไม่น้อยกว่า 2 ปีนับตั้งแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด

ท้ายที่สุดแล้ว วิธีการข้างต้นนี้เป็นเพียงขั้นตอนเบื้องต้นเท่านั้น เพราะในท้ายที่สุด งาน หรือการติดตั้งบางอย่างดูจากภายนอกตอนตรวจก็ดูเหมือนจะดูดีโอเคไม่มีปัญหา แต่เมื่อใช้ไปสักพักความบกพร่องในงานช่าง หรือการติดตั้งก็มักจะเริ่มปรากฎให้เห็นเมื่อเราเข้าอยู่แล้ว ตัวอย่างที่เคยเจอก็เช่น ความลาดเอียงในการติดตั้งแอร์ไม่เหมาะสมทำให้เริ่มมีน้ำรั่วออกมากจากตัวแอร์ หรือบัวพื้นเริ่มปริออกมาจากผนัง เป็นต้น ซึ่งเรื่องพวกนี้ก็คงต้องเรียกช่างโครงการมาแก้ให้อีกที ดังนั้น แม้จะตรวจรับกันดีแล้ว แต่ก็ควรทำใจเผื่อสำหรับเรื่องเล็กๆ น้อยๆ พวกนี้ที่เราอาจต้องเจอเมื่อเข้าอยู่จริงด้วยนะครับ เป็นเรื่องธรรมดาที่เจอกันประจำครับ!!

ดูข้อมูลความรู้เกี่ยวกับการตรวจรับบ้านและทาวน์เฮาส์ใหม่ได้ที่นี่

ดูข้อมูลคอนโดใหม่ทั้งหมดได้ที่นี่