เมื่อนึกถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คนทั่วไปมักจะนึกถึง 2 อย่างคือ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง และการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์
แต่ ณ ปัจจุบันมักจะมีความสับสนกันอยู่เสมอว่าถ้าอยากลงทุนในกองทุนอสังหาฯ ควรเลือกลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ดีกว่า และความแตกต่างของกองทุนอสังหาฯ และ REIT แตกต่างกันอย่างไรบ้าง?
ต้องขอเกริ่นก่อนว่าปัจจุบันไม่มีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองใหม่เปิดเพิ่มอีกแล้ว เพราะทางกลต. ให้ออกเป็น REIT แทนทั้งหมด ทั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ และกอง REIT ถือเป็นกองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เหมือนกัน อย่างไรก็ตามการซื้อกอง REIT จะมีความแตกต่างจากกองทุนอสังหาฯ อยู่หลายประเด็น
ข้อแตกต่างของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) และทรัสต์อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (REIT)
1. นโยบายการลงทุนในภาพรวม กองทุนอสังหาฯ ไม่สามารถลงทุนในต่างประเทศได้ ในขณะที่กองทรัสต์อสังหาฯ (REIT) สามารถลงทุนในต่างประเทศได้ มุมนี้ถือว่ากอง REIT ได้เปรียบมาก เพราะอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมักจะเป็นอาคารสำนักงาน หรือศูนยการค้า ในขณะที่กองทรัสต์ต่างประเทศเริ่มมีลงทุนใน Data Center ที่อิงอยู่กับกลุ่มเทคโนโลยีด้วย ถือว่าลงทุนใน REIT มีตัวเลือกมากกว่า
2. การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง กองทุนอสังหาฯทำไม่ได้ แต่กอง REIT ทำได้โดยลงทุนไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวม
3. การก่อหนี้ กองทุนอสังหาฯกู้เงินได้ไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวม ในขณะที่กอง REIT กู้ได้มากถึง 35% และถ้าเป็น Investment Grade จะสามารถกู้ได้ถึง 60% ของสินทรัพย์รวม ได้เปรียบกว่ากองอสังหาฯเยอะมาก เพราะจะทำให้ผลอบแทนจากการลงทุนสูงขึ้นเมื่อกู้เงินได้มาก แต่ก็มีความเสี่ยงเพิ่มขึ้นจากเงินกู้เป็นสิ่งที่ต้องระวัง
4. การถือหน่วยลงทุน กองทุนอสังหาฯ ถือหน่วยลงทุนได้ไม่เกิน 1 ใน 3 ของหน่วยลงทุนทั้งหมด ในขณะที่ REIT ถือได้ถึง 50%
5. การสื่อสารกับนักลงทุน กองทุนอสังหาฯไม่มีการจัดประชุม แต่กอง REIT มีการจัดประชุมทุกปีคล้ายๆกับหุ้นเลย
6. การตัดสินใจลงทุน กองทุนอสังหาสามารถตัดสินใจลงทุนได้ทันทีโดยไม่ต้องขออนุมัติจากผู้ถือหน่วย แต่ถ้าเป็นกอง REIT ถ้าการลงทุนนั้นมีสัดส่วนมาก มีนัยยะสำคัญต้องทำการขอมติจากผู้ถือหน่วย มุมนี้ทำให้ผู้ถือหน่วยมีสิทธิมีเสียงมากขึ้นในการลงทุนของกอง REIT
7. ภาษี สำหรับกองทุนอสังหาฯ บุคคลธรรมดาต้องเสียภาษีหักณ.ที่จ่าย 10% ในขณะที่นิติบุคคลได้รับการยกเว้น สำหรับกอง REIT ผู้ถือหน่วยทุกคนต้องเสียภาษีจากเงินปันผลในอัตรา 10% สำหรับบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล
8. สถานะกองทุน กองทุนอสังหาฯ ถือเป็นนิติบุคคลสามารถล้มละลายจากการจัดการกองทุนได้ แต่กอง REIT ถือเป็นทรัสตี เป็นกองทรัพย์สิน ล้มละลายไม่ได้
ทั้งหมดนี้คือความแตกต่างที่มีนัยยะของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) แต่ในทางปฏิบัตินักลงทุนก็เรียกว่าเป็นกองอสังหาฯ เหมือนๆ กัน
โดยสรุปถ้าต้องการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) หรือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ดีกว่ากัน?
ทีมงานคิดว่าลงทุนในกอง REIT ดีกว่า เพราะกอง REIT สามารถกู้เงินได้มากกว่ากองทุนอสังหาฯ ทำให้โอกาสการได้ผลตอบแทนสูงก็มากกว่าเป็นเงาตามตัว นอกจากนั้นกอง REIT ยังสามารถลงทุนในสินทรัพย์นอกประเทศได้อีกด้วย ถือว่าเป็นการเปิดโอกาสการลงทุนอสังหาฯ ระดับโลกให้กับนักลงทุนไทย
สุดท้ายสำหรับนักลงทุนที่ต้องการข้อมูลและความเชื่อมั่น กอง REIT ยังมีการจัดประชุมทุกปีเพื่อให้ข้อมูลกับผู้ถือหน่วยลงทุน ซึ่งถือว่าดีมากๆ เพราะจะทำให้นักลงทุนสามารถติดตามการลงทุนได้อย่างใกล้ชิด
ทั้งนี้ทั้งนั้นต้องอย่าลืมอ่าน และทำความเข้าใจ Fund Fact sheet ให้ชัดเจน ว่ากองทุนอสังหาฯหรือทรัสต์อสังหาฯ ที่เรากำลังจะไปลงทุนนั้นลงทุนในอะไรด้วย
ที่มา :
https://www.rd.go.th/fileadmin/user_upload/kormor/PropertyFund-REIT.pdf
https://knowledge.bualuang.co.th/knowledge-base/propfund_reits/
29 ธ.ค. 64
2,991
