ค้นหา บ้านโครงการใหม่ house
ข้อมูลความรู้ : บ้านโครงการใหม่

รับโอน "บ้าน/คอนโดมรดก" จากพ่อแม่ ต้องเสียค่าใช้จ่าย หรือค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง ?

แก้ไขล่าสุด : 13 มี.ค. 61
เข้าดูทั้งหมด: 1,478 คน

รับโอน "บ้าน/คอนโดมรดก" จากพ่อแม่ ต้องเสียค่าใช้จ่าย หรือค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง ?

หลายคนซื้อบ้านหรือลงทุนคอนโดเพื่อเป็นทรัพย์สินระยะยาวให้ลูกให้หลาน ซึ่งถ้าถึงเวลาเจ้าของบ้าน หรือเจ้าของคอนโดเสียชีวิตขึ้นมาจริงๆ ลูกหลานที่จะรับโอนบ้าน หรือคอนโดมรดกพวกนี้ไม่ใช่ว่าจะได้มา "ฟรีๆ" นะครับ เพราะมีหลายคนเข้าใจผิดมาตลอดว่าจะได้รับโอนมรดกมาฟรี แต่ในความจริงคือ "ไม่ฟรี" เราต้องเสียค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายบางอย่างให้กรมที่ดิน ส่วนจะเสียเท่าไหร่ มากน้อยแค่ไหน เรามาดูกันครับ (ใครสนใจค่าธรรมเนียมกรณีซื้อขายบ้านหรือคอนโดทั่วไปดูได้ที่นี่เลยครับ)

รับโอนบ้านหรือคอนโดมรดกจะเกิดขึ้นเมื่อไหร่ ?

หลักๆ คือเมื่อเจ้าของบ้าน หรือเจ้าของคอนโดเสียชีวิต แต่ถ้าเป็นการ "ให้" เช่น พ่อแม่เป็นเจ้าของและอยากยกให้ลูก แบบนี้ไม่ถือว่าเป็นการรับมรดกนะครับ แบบนี้ถือว่า เป็นการ "ให้" ซึ่งจะเสียค่าธรรมเนียม หรือค่าใช้จ่ายอีกแบบหนึ่ง ไม่เหมือนกรณีการรับโอนมรดก

ใครจะมีสิทธิรับมรดก ? 

หลักการคร่าวๆ เลยนะครับ ถ้าไม่ได้ทำพินัยกรรมไว้ หรือพินัยกรรมไม่ได้ระบุไว้เป็นอย่างอื่น คนที่มีสิทธิรับมรดก (ทางกฎหมายเรียกว่า ทายาทโดยธรรม) จะเป็นไปตามกฎหมายซึ่งเรียงลำดับสิทธิก่อน-หลังในการรับมรดกตามนี้ครับ (มาตรา 1599 และ 1629 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)
  • ลำดับที่ 1:  บุตรของผู้ตาย พ่อแม่ของผู้ตาย และภรรยาจดทะเบียนของผู้ตาย กลุ่มนี้คือลำดับแรก และสิทธิในการรับมรดกจะเท่ากัน เช่น มีบุตร 2 คน คุณพ่อและแม่ยังอยู่ ภรรยาจดทะเบียนก็ยังอยู่ กรณีแบบนี้ ทรัพย์มรดกให้หาร 5 ครับ
  • ลำดับที่ 2:  ถ้าผู้ตายไม่มีญาติในลำดับแรกเลย ให้ทรัพย์มรดกตกไปยังพี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกันกับผู้ตาย
  • ลำดับที่ 3:  พี่น้องร่วมบิดา หรือมารดาเดียวกันของผู้ตาย 
  • ลำดับที่ 4:  ปู่ ย่า ตา ยายของผู้ตาย
  • ลำดับที่ 5:  ลุง ป้า น้า อาของผู้ตาย
ในแต่ละลำดับข้างต้น หลักการคือถ้าลำดับก่อนหน้านี้ได้รับมรดกไปแล้ว ลำดับถัดไปจะหมดสิทธิรับมรดกทันที เช่น ถ้ามีญาติลำดับที่ 1 แล้ว (ไม่ว่าแค่คนเดียว หรือหลายคน) ลำดับที่ 2 และลำดับถัดลงไปทั้งหมดจะหมดสิทธิรับมรดกทันที (มาตรา 1630 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ในทางปฏิบัติ ครอบครับคนไทยเราส่วนใหญ่มีแค่ลำดับ 1-2 ก็มักจะจบครับ ไม่ค่อยตกลงมาถึงลำดับ 3-5 สักเท่าไหร่ เว้นแต่ผู้ตายจะเป็นคนโสด อายุมาก ไม่มีพี่น้อง หรือไม่มีญาติในลำดับใกล้ๆ เหลืออยู่เลย 

เจ้าของบ้านหรือคอนโดเสียชีวิต ลูกหลานจะรับมรดกยังไงได้บ้าง ?

ทายาทที่มีสิทธิรับมรดก (เช่น ลูก หรือภรรยาจดทะเบียนของผู้ตาย) จะสามารถรับโอนบ้าน หรือคอนโดมรดกได้ 3 รูปแบบดังต่อไปนี้ครับ
1. แบบมีพินัยกรรม
ถ้าเจ้าของคอนโดหรือบ้าน ทำพินัยกรรมไว้ว่าบ้าน หรือคอนโดหลังนั้นๆ จะให้ใคร (โดยไม่ได้ตั้งผู้จัดการมรดก) คนๆ นั้นก็จะมีสิทธิได้รับบ้าน หรือคอนโดมรดกนั้น โดยวิธีการก็คือผู้รับพินัยกรรมก็แค่ไปยื่นคำขอ และปฏิบัติตามขั้นตอนของกรมที่ดิน (เช่น ต้องประกาศการขอรับมรดก 30 วัน หากไม่มีใครคัดค้านในช่วงประกาศ 30 วันนั้น ก็ไปจดทะเบียนโอนมรดกได้เมื่อพ้นกำหนด 30 วัน) ส่วนค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่าย จะเป็นดังต่อไปนี้

2. ถ้ามีการแต่งตั้งผู้จัดการมรดก
ถ้าครอบครัวเรามีการแต่งตั้งผู้จัดการมรดก (ไม่ว่าจะโดยศาล หรือโดยพินัยกรรม) การรับโอนบ้านหรือคอนโดจะมี 2 วิธีให้เลือกตามนี้ครับ (การตั้งผู้จัดการมรดกจะเหมาะกับกรณีมีทายาทหลายคน ทรัพย์มรดกเยอะ ซึ่งการจัดการจะยุ่งยาก ซึ่งถ้าตั้งผู้จัดการมรดกเป็นคนกลางจัดการให้ จะทำให้เรื่องหลายๆ อย่างง่ายขึ้น)
(ก)  วิธีแรก - ให้ผู้จัดการมรดกเดินเรื่อง จดทะเบียนโอนมรดก (โดยมีผู้จัดการมรดก) บ้านหรือคอนโดนั้นให้เป็นชื่อของ "ทายาท" เลย โดยจะต้องทำตามขั้นตอนของกรมที่ดิน ส่วนค่าใช้จ่าย และค่าธรรมเนียมจะเป็นดังนี้

(ข)  วิธีที่สอง - แต่ถ้าเรายังไม่มีเงิน หรือยังไม่อยากเสียค่าธรรมเนียมเต็มตามข้อ (ก) ข้างต้น หรือต้องการเตรียมขายต่อเพื่อไม่ให้เสียค่าธรรมเนียมหลายต่อ เราสามารถให้ผู้จัดการมรดกเดินเรื่อง "จดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน"  บ้านหรือคอนโดนั้นให้เป็นชื่อของ "ผู้จัดการมรดก" ไว้ก่อนได้ โดยจะต้องทำตามกระบวนการของกรมที่ดิน (มาตรา 82 ประมวลกฎหมายที่ดิน) ส่วนค่าใช้จ่าย และค่าธรรมเนียมในกรณีนี้จะถือเป็นการจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์ ซึ่งจะต่ำกว่าวิธีแรกเยอะ โดยมีรายละเอียดดังนี้

ประโยชน์อย่างหนึ่งของการ "จดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน" นี้ไว้ก่อนคือ ถ้าทายาทวางแผนจะขายบ้าน หรือคอนโดมรดกนี้อยู่แล้ว ก็อาจใส่ชื่อผู้จัดการมรดกไว้ก่อน แล้วค่อยขายให้บุคคลอื่นเสียค่าธรรมเนียมแบบเต็มจำนวนแค่ต่อเดียว (ไม่ต้องเสีย 2 ต่อ) เป็นต้น   
3. ถ้าไม่มีการแต่งตั้งผู้จัดการมรดก 
กฎหมายไม่ได้บังคับว่าจะต้องมีการแต่งตั้งผู้จัดการมรดก ดังนั้น ทายาทสามารถเดินเรื่องจดทะเบียนรับโอนบ้านหรือคอนโดมรดกด้วยตนเองได้ (แต่ถ้าหากเจ้ามรดกตั้งผู้จัดการมรดกไว้ ก็ต้องให้ผู้จัดการมรดกเป็นคนจัดการโอนให้) โดยปฏิบัติตามขั้นตอนของกรมที่ดิน (มาตรา 81 ประมวลกฎหมายที่ดิน) ส่วนค่าใช้จ่าย และค่าธรรมเนียมจะเป็นดังนี้ 

ใครสนใจสามารถดูรายละเอียดเกี่ยวกับเรื่องนี้เพิ่มเติมจากกรมที่ดินได้ที่ : www.oic.go.th
หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์สำหรับพวกเราที่ถือบ้าน หรือคอนโดกันอยู่นะครับ ถ้าชอบก็อย่าลืมกด Like กด Share  และสามารถติดตามบทความดีๆ แบบนี้ได้จากเว็บไซค์ Checkraka.com หรือ Facebook: Property GURU Thailand by CheckRaka นะครับ 
แก้ไขล่าสุด : 13 มี.ค. 61
โดย
:
ชัช อนุวัตรอุดม
กองบรรณาธิการ เช็คราคา.คอม
 

ข้อมูลความรู้บ้านใหม่ล่าสุด