ค้นหา คอนโดใหม่ condo
ข้อมูลความรู้ : คอนโดใหม่

ลงทุนคอนโดยังไงให้กำไร? 12 เทคนิคลงทุนซื้อคอนโดให้รวย

แก้ไขล่าสุด : 9 ต.ค. 59
เข้าดูทั้งหมด: 23,828 คน

ลงทุนคอนโดยังไงให้กำไร? 12 เทคนิคลงทุนซื้อคอนโดให้รวย

เคยมั้ยครับ? ซื้อคอนโดมาแบบไม่ศึกษาให้ดีก่อน หรือเพื่อนชวนซื้อก็ซื้อ พอมาตอนนี้ต้องมาเร่ขายแบบเท่าทุน หรือขาดทุน วันนี้ Checkraka มีเทคนิคดีๆ มาฝากที่จะช่วยให้เราลงทุนคอนโดอย่างมีกำไรครับ โดยเทคนิคเหล่านี้จะเน้นแบบคอนโดมือหนึ่งซื้อมา-ขายไป (เพื่อ Capital Gain) มากกว่าจะเน้นแบบซื้อมาเพื่อปล่อยเช่า (เพื่อ Rental Yield) นะครับ (แต่จริงๆ เทคนิคหลายเรื่องพวกนี้ก็ปรับใช้กับการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าได้เหมือนกัน) เรามาดู 12 เทคนิคนี้กันเลยครับ

1.  ตีสนิทเซลส์

เทคนิคนี้คือส่วนผสมระหว่าง "ซื้อในราคาที่ต่ำกว่าคนอื่น" และ "เลือกของที่ดีที่สุดก่อนคนอื่น" เพราะพนักงานขายพวกนี้จะมี Internal Information เกี่ยวกับราคา และรายละเอียดโครงการเป็นการภายในก่อนเริ่ม Pre-Sales ซึ่งถ้าเราเป็นลูกค้าประจำ ลูกค้าเก่า หรือมีความสัมพันธ์อื่นใดที่สนิทเป็นพิเศษกับเซลส์สาวๆ หนุ่มๆ เหล่านี้ เราก็อาจจะได้ข้อมูลพวกนี้ก่อนคนอื่น ประโยชน์ของการสนิทกับพนักงานขายแต่ละท่านเหล่านี้คือ
  • บางทีเราสามารถนั่งจิ้มหรือเลือกห้องดีสุดได้ก่อนใครโดยไม่ต้องแย่งกับใคร    
  • เรามักจะได้ราคาที่ต่ำที่สุดเพราะเป็นราคาเปิดตัวช่วงแรกๆ หรือเป็นราคาสำหรับลูกค้าเก่า หรือลูกค้า VIP ซึ่งจริงๆ ก็สมควรแล้วที่จะได้ราคาต่ำสุด เพราะการซื้อช่วงนี้เป็นการซื้อกระดาษอย่างเดียวเลย ห้องตัวอย่างบางทีก็ยังไม่มีให้ดู สเปควัสดุก็ยังไม่รู้ อีไอเอก็ไม่รู้จะผ่านหรือเปล่า สารพัดความเสี่ยงครับ

2.  "นิ่ง" เข้าไว้ อย่าเชื่อคำโฆษณาเร็วเกินไป

แม้เราควรจะตีสนิทเซลส์ก็จริง แต่ก็ต้องใช้วิจารณญาณตัวเองเยอะๆ ด้วยนะครับเวลานั่งฟังเซลส์เขากล่อมเราด้วยสิ่งดีๆ ต่างๆ นานา แน่นอนว่าเขาจะสาธยายแต่จุดเด่น ส่วนจะบอกจุดด้อยด้วยหรือเปล่า ก็ขึ้นอยู่กับว่าพี่เซลส์แต่ละคนจริงใจกับเราแค่ไหน หลักๆ มี 2 เรื่องครับที่เราต้อง "นิ่ง" ใช้วิจารณญาณประกอบเป็นสำคัญ
  • ข้อมูลเกี่ยวกับตัวสินค้า เช่น คำบรรยายสินค้าที่กำกวม "ใกล้ทางด่วน", "Fully Furnished", "จอดรถ 60%" คำพวกนี้ อย่าเพิ่งหลวมตัวคล้อยตามนะครับ ควรคุยกันด้วยตัวเลขที่ชัดเจนจับต้องได้ หรือขยายความให้ชัดเจนดีกว่า เช่น ห่างจากรถไฟฟ้ากี่เมตร เฟอร์นิเจอร์มีรายการอะไรบ้าง จอดรถรวมหรือไม่รวมจอดซ้อน เป็นต้น 
  • จิตวิทยาการขาย เช่น การสร้างแรงกดดันให้เรารีบตัดสินใจ หรือสร้างกระแสให้เรารู้สึกว่า "โครงการนี้ขายดี" "ห้องจะหมดแล้ว" หรือ "ราคาสุดพิเศษเฉพาะวันนี้เท่านั้น" อะไรประมาณนี้ ซึ่งบางเรื่องอาจจะจริง แต่บางเรื่องอาจไม่จริง เราต้องใจเย็นๆ ค่อยๆ พิจารณานะครับ  
ข้อแนะนำง่ายๆ ถ้าโดนเซลส์กล่อมแบบนี้ก็คือ ให้ทำการบ้านไปก่อนเพราะถ้าไปแบบงงๆ จะโดนเซลส์ และบรรยากาศพาไปทันที ตัวอย่างการทำการบ้านก็เช่นไปเดินดูทำเลรอบๆ ของจริงก่อน หรือถ้าเรามีข้อมูลตำแหน่งห้องหมดแล้ว ให้ใจแข็งเข้าไว้ ถ้าไม่ได้ห้องที่เล็งไว้ก็ไม่ต้องจองครับ

3.  เอามุมมอง "บริหารธุรกิจ" มาปรับใช้ 

ข้อแนะนำนี้เป็นเรื่องของการมองเศรษฐกิจ และตลาดคอนโดในภาพกว้างจากมุมมองนักธุรกิจ (ซึ่งไม่เกี่ยวกับตัว Product แต่เพียงอย่างเดียว) ว่า ณ ขณะนั้นๆ เราควรจะเข้าลงทุนหรือไม่ หลักๆ เลยมีข้อคิดดังนี้ครับ
  • ตลาดคอนโดเริ่มอิ่มตัวหรือยัง? คำตอบนี้ตอบยาก ซึ่งคงต้องหัดสังเกต ติดตามข่าวกระแสตอบรับการเปิดตัวคอนโดใหม่ๆ ว่าเป็นยังไรบ้าง และเวลามอง "ตลาดคอนโด" อาจต้องมองเป็นหลาย Sector ย่อยลงไป เช่น ตลาดกรุงเทพ ก็ต้องแยกมอง เช่น ตลาด Super Luxury, Mid-Level และ Budget Condo ตลาดต่างจังหวัด ก็ต้องแบ่งเป็นเมืองท่องเที่ยว และที่ไม่ใช่เมืองท่องเที่ยว 
  • แนวโน้มการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารเป็นอย่างไร?  ถ้าธนาคารเริ่มเข้มกับการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น และตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อเริ่มสูง หากคอนโดที่เราลงทุนเป็นคอนโดระดับราคาไม่แพง และคนซื้ออาจต้องพึ่งสินเชื่อธนาคารเป็นหลัก ประเด็นนี้ก็อาจกระทบทำให้เราปล่อยห้องได้ยากขึ้น
  • ราคาจะ Upside ได้แค่ไหน และจะมีนักลงทุนคู่แข่งเยอะแค่ไหน? ควรคิดเรื่องราคาที่เราซื้อด้วยว่าจะมี Upside ให้เรากำไรได้แค่ไหน ประเทศอื่น เช่น ฮ่องกง คอนโดราคาขึ้น แต่ในขณะเดียวรายได้ประชากรต่อหัวของเขาก็ขึ้นตามไปด้วย แล้วเมืองไทยเราจะเป็นแบบนั้นด้วยหรือเปล่า? หรือเวลาถือคอนโดอยู่ห้องหนึ่งจะปล่อยขายทำกำไร ณ ตอนนั้น จะมีคนทำอย่างเดียวกับเราทำให้เกิดเกมแย่งกันขาย แล้วแข่งกันบีบ Margin ลงมากน้อยแค่ไหน
  • มองอนาคตของทำเลตรงนั้นให้ขาด เช่น ปัจจุบันที่ดินรอบโครงการยังเป็นรกเป็นพง หรือยังไม่ค่อยเจริญ แต่ถ้าเราติดตามข่าวเรื่อยๆ เราจะรู้ว่าแถวๆ นั้นจะมีการพัฒนาอะไรบ้าง ซึ่งพวกนี้จะเป็น Driving Factor ให้บริเวณตรงนั้นเกิดดีมานด์ความน่าอยู่ขึ้นมา หรือราคาที่ดินขยับแพงขึ้นมาในอนาคต

4.  เข้าซื้อให้ถูกเวลา     

เมื่อเรามองภาพรวมในแง่ตลาดคอนโดแล้วเห็นว่าควรเข้าลงทุน ทีนี้ก็เลือกเวลาซื้อให้เหมาะสมครับ โดยปกติ การเปิดขายคอนโดในเมืองไทยมี Cycle คล้ายๆ กันหมด ซึ่งช่วงเวลาทองที่ดีที่สุดในการเข้าซื้อคอนโดมี 3 ช่วงครับ คือ
  • ก่อน หรือช่วง Pre-Sales ซึ่งเป็นช่วงขายกระดาษเปล่าๆ ช่วงเวลานี้ผู้ประกอบการบางรายก็มักเสนอส่วนลดพิเศษ เช่น 1-2 แสนบาทให้อยู่เรื่อยๆ
  • ช่วงก่อสร้างเกือบเสร็จใกล้วันครบกำหนดโอนเข้ามาทุกที ช่วงนี้จะมีนักเก็งกำไรที่ไม่ต้องการรับโอนเอาห้องออกมาขายซึ่งบางทีก็เร่ขายในราคาขาดทุน หรือเท่าทุนตอนเปิดโครงการเมื่อ 2-3 ปีที่แล้ว
  • เมื่อโครงการก่อสร้างเสร็จและโอนไปเกือบหมดแล้ว แต่ยังมีบางห้องขายไม่ออก และทางผู้ประกอบการอยากปิดยอดโครงการซะที ก็อาจมีส่วนลดเยอะๆ ที่แอบคุยกันนอกรอบได้เป็นกรณีพิเศษ แต่ก็มีข้อด้อยคือมักจะเป็นห้องขนาดใหญ่ หรือห้องที่มีข้อด้อย เช่น Layout ไม่สวย

5.  ทำเลต้องดี ? แล้วอะไรล่ะคือทำเลดี ?

ตำราทุกเล่มมักจะบอกว่าหัวใจสำคัญของการลงทุนคอนโดคือทำเลที่ดี แล้ว "ทำเลดี" คืออะไรเหรอ? ซึ่งตรงนี้ก็สารพัดความเห็นครับ เพราะแต่ละคนก็มีความชอบไม่เหมือนกัน บางคนชอบสงบ บางคนชอบย่านคึกคัก แต่แน่นอนว่าย่อมมีบางทำเลที่ถูกใจคนส่วนใหญ่ แต่ทำเลที่ไม่ถูกใจคนส่วนใหญ่ก็อาจถูกใจคนเฉพาะกลุ่ม หรือเฉพาะรสนิยมได้เหมือนกัน ในท้ายที่สุด เรามองว่าตราบใดที่คอนโดหนึ่งๆ สามารถตอบโจทย์คนซื้อได้ใน "เรื่องใดเรื่องหนึ่ง" ต่อไปนี้ (หรือได้ทุกเรื่องยิ่งดี) เราถือว่าเป็นทำเลที่ดีแล้วสำหรับคนซื้อส่วนใหญ่ หรือคนซื้อบางกลุ่มบางพวก 
(ก) ใกล้แหล่งชุมชนที่สามารถซื้อของกินของใช้ได้ง่าย เช่น คอนโดส่วนใหญ่ของ LPN แทบจะไม่ได้อยู่ใกล้รถไฟฟ้าเลย แต่ก็ขายได้หมดเพราะมีจุดเด่นคือมักจะตั้งอยู่ใกล้แหล่งชุมชนใช้ชีวิตได้สะดวกสบาย ตัวอย่างพื้นที่เช่น แยกรัชดา-ห้วยขวาง สุขุมวิท 38 ซอยรางน้ำ
(ข) เดินทางเข้าออกสะดวก ไม่ว่าจะด้วยรถไฟฟ้า หรือทางด่วน แน่นอนว่าความใกล้ หรือติดรถไฟฟ้าเป็นตัวทำให้คอนโดนั้นมีทำเลที่ดีขึ้น แต่ในอนาคตเมื่อรถไฟฟ้าขยายไปมากขึ้น ความใกล้รถไฟฟ้าอาจไม่ใช่ตัวดึงดูดที่สำคัญที่สุดอีกต่อไป นอกจากนี้ มีคนอีกไม่น้อยที่ใช้แต่รถ และอาจไม่ได้ให้น้ำหนักเรื่องรถไฟฟ้ามากนัก ดังนั้น ถ้าได้ทั้งใกล้รถไฟฟ้า และทางด่วนจะถือว่าเยี่ยมที่สุด
(ค) ใกล้แหล่งดึงดูด (Magnet) ให้คนต้องมาหรืออยากมา เช่น ใกล้มหาวิทยาลัยที่ต้องเดินทางไปเรียนทุกวัน (จุฬาฯ เป็นต้น) ใกล้แหล่งช้อปปิ้งสำคัญที่คนชอบไป (สยามสแควร์ เป็นต้น) หรือใกล้แหล่งสำนักงานออฟฟิศที่คนต้องตื่นเช้าไปทำงานทุกวัน (แหล่ง CBD ต่างๆ เป็นต้น)
(ง) ห่างไกลจากพื้นที่ต้องห้าม (Off-limit) เช่น พื้นที่เสื่อมโทรม ทำเลเปลี่ยวๆ มืดๆ แหล่งเผาขยะ เป็นต้น

6.  เลือกห้องให้โดน 

การเลือกห้องให้โดนนั้น บางทีแต่ละคนก็อาจมีเทคนิค หรือรสนิยมความชอบไม่เหมือนกัน เช่น บางคนกลัวร้อนไม่เอาห้องมุมทางทิศตะวันตก แต่ห้องเดียวกันนี้แหละ บางคนกลับเลือกเพราะชอบมองวิว และไม่กลัวร้อน ดังนั้น บางทีเรื่องพวกนี้จึงมีเรื่องของความชอบส่วนตัวเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย แต่ถ้าจะมองเป็นหลักการทั่วไปเบื้องต้น เรามีข้อแนะนำ 4 เรื่องดังนี้ครับ
  • ดูว่าห้องหันไปทางทิศไหน เพราะจะมีผลตามมาทั้งเรื่องแสงแดด ความร้อน และลม 
  • ตำแหน่งของห้องในอาคารอยู่สูงแค่ไหน และในชั้นนั้นๆ ห้องนี้ติดอะไร หรือใกล้อะไรบ้าง เช่น ลิฟต์ ห้องขยะ
  • มองออกไปจากห้องนั้นๆ เราจะได้ยินเสียงอะไรบ้าง จะได้เห็นวิวอะไรบ้าง และสุดท้ายคือจะได้กลิ่นอะไรบ้าง 
  • Layout ในห้องฟังก์ชั่นการใช้งานลงตัวหรือเปล่า และมีจุดเด่นในทางที่ดีในห้องแตกต่างจากห้องอื่นๆ ในชั้นเดียวกันหรือไม่ เช่น เป็นห้องหน้ากว้าง หรือมีระเบียงชมวิวไม่ติดกับใคร เป็นต้น
ทั้งหมดนี้ฟังดูดีครับ แต่ในชีวิตจริง ห้องที่มีคุณสมบัติครบในทุกๆ เรื่องแบบนี้หาไม่ง่ายครับ บางห้อง Layout ดีมากหน้ากว้างสวย แต่ดันอยู่ตรงทางสามแพร่ง หรือบางห้องเป็นห้องหัวมุมเงียบสงบ แต่ดันอยู่ตรงข้ามกับโถงเก็บขยะซะอย่างงั้น ดังนั้น ในชีวิตจริงต้องยอมรับว่าบางทีก็ไม่ได้ห้อง Perfect ไปซะทุกอย่างหรอกครับ และบางทีคนเราก็ให้ความสำคัญกับปัจจัยแต่ละเรื่องพวกนี้ไม่เท่ากันด้วย 

7.  ลงพื้นที่ดูสภาพแวดล้อมจริงก่อนซื้อเสมอ 

"ซื้อรองเท้าคู่ละพันยังต้องลองเลย แล้วซื้อคอนโดห้องละล้านจะไม่ไปชมโดยรอบของจริงหน่อยหรือ?" การลงพื้นที่เดินชม หรือขับรถดูสภาพแวดล้อมโดยรอบโครงการเป็นการทำการบ้านล่วงหน้าอย่างหนึ่งที่ควรทำอย่างยิ่ง และถ้าเป็นไปได้ควรดูทั้งกลางวันและกลางคืน สภาพแวดล้อมรอบๆ โครงการเป็น Sub-set ของทำเล ถ้าฟังแค่ทำเลอย่างเดียวว่าดี แต่ตัวโครงการบังเอิญอยู่ในมุมอับไม่ดีท่ามกลางทำเลที่ดี ก็อาจกระทบราคาขายต่อได้ครับ เช่น คอนโด Low-Rise โครงการหนึ่งตั้งอยู่ในทำเลหลังสวน ซึ่งฟังดูดี แต่พอไปเดินดูพื้นที่จริงปรากฏว่ามีหม้อแปลงไฟฟ้าตัวใหญ่อยู่หน้าโครงการ หรือคอนโด High-Rise แถวเจริญนครมองเห็นแม่น้ำได้ แต่พอไปเดินดูพื้นที่จริงปรากฏว่ามีวัดตั้งอยู่ในบริเวณเกือบติดโครงการ ซึ่งข้อเท็จจริงพวกนี้ เซลส์ขายคอนโดเขาไม่ค่อยบอกคุณหรอกครับถ้าไม่ไปเห็นมากับตา

8.  เช็คราคาโครงการใกล้เคียง 

ยูนิตแต่ละยูนิตในคอนโดเป็นสินค้าที่ "มีความเฉพาะตัว (Unique)" คือห้องแต่ละห้องแม้ในโครงการเดียวกันจะมีความแตกต่างกัน เช่น แม้ Layout หรือ Specification หรือราคาห้องจะเหมือนกัน แต่วิว และตำแหน่งของห้องในชั้นนั้นๆ จะต้องมีความแตกต่างกันนิดนึงเสมอ ไม่เหมือนกัน 100% และดังนั้นจึงเป็นสินค้าที่ไม่มีราคามาตรฐานกลางเหมือนสินค้าอื่นบางอย่าง (แม้บ้านเราจะมีราคาประเมินคอนโดรายห้อง แต่ก็ใช้เพียงเพื่อการคิดค่าธรรมเนียม และมักจะไม่สะท้อนราคาตลาดสักเท่าไหร่) ข้อแนะนำในเรื่องนี้คือ ถ้ามีโครงการใกล้เคียงกับโครงการที่เราจะลงทุน (คำว่า "ใกล้เคียง" ก็เช่น เป็น High Rise เหมือนกัน อยู่ในทำเลใกล้ๆ กัน อายุตึกไล่เลี่ยกัน เช่น ไม่เกิน 2 ปี เป็นต้น) เราควรทำการบ้านโดยการเช็คข้อมูล หรือสอบถามเพื่อนที่ซื้อโครงการแถวนั้นดูว่า ราคา Re-sale ของโครงการใกล้เคียงนั้นเท่าไหร่ และราคาวิ่งขึ้นมาแค่ไหนจากตอนเปิดตัว ถ้าราคา Re-sale ต่ำกว่าราคาเปิดตัวโครงการที่เราจะลงทุน หรือราคาไม่ค่อยวิ่ง อาจต้องคิดให้ดีว่าคอนโดใหม่ที่จะลงทุนนี้ Overpriced หรือเปล่า หรือย่านนี้ Demand หมดแล้ว แต่การเปรียบเทียบต้องเทียบให้ใกล้เคียงที่สุดนะครับ และต้องพิจารณาข้อแตกต่างเล็กๆ น้อยๆ ของโครงการที่เปรียบเทียบด้วย เช่น บางทีโครงการใกล้เคียงกันก็จริง แต่โครงการหนึ่งอาจราคาวิ่ง เพราะอยู่บนถนนใหญ่เข้าออกได้หลายทางกว่า ส่วนกลางสวยสุดยอด แต่อีกโครงการอาจราคาไม่ค่อยวิ่ง เพราะต้องไปกลับรถไกลถึงจะเข้าโครงการได้ และส่วนกลางให้แบบเขียมๆ

9.  Checklist ฮวงจุ้ยบ้างก็ดี  

สินค้าประเภทอสังหาฯ มี 2 เรื่องสำคัญมาก คือ ฮวงจุ้ยต้องไม่มีอะไรเสีย และภาพลักษณ์ Impression ต้องดูไม่แย่
  • ต้องยอมรับว่าคนไทยเราเชื่อเรื่องฮวงจุ้ยกันไม่น้อย ดังนั้น ถ้าเป็นไปได้ควรเลือกโครงการ หรือห้องที่ไม่มีฮวงจุ้ยในทางร้าย เช่น ห้องอยู่ชั้น 13 หรือโครงการใกล้โรงพยาบาล วัด หรือทางสามแพร่ง เป็นต้น
  • First Impression สำหรับสินค้าสำคัญมาก ไม่เว้นแม้แต่คอนโด ซึ่งสำหรับในบริบทของการลงทุนคอนโดมือหนึ่งนั้น First Impression ที่เราเห็นเป็นเรื่องแรกๆ เลยคือ ถนนเข้าออกโครงการ ถ้าถนนคับแคบหรือสกปรก หรือถนนหน้าโครงการมีแต่รถแท๊กซี่มาจอดเต็มไปหมด ภาพติดลบจะเริ่มมา เรื่องต่อมาที่จะสร้าง Impression ในหัวคนกำลังมองหาคอนโดคือตัวตึก ซึ่งถ้าดีไซน์ดี สวย หรือดูโปร่งโล่งไม่แออัด ก็ย่อมจะได้คะแนน First Impression ที่ดีตามไปด้วย

10.  แบรนด์ใหญ่ หรือแบรนด์ติดตลาด "สภาพคล่อง" มักดีกว่า

การขายสินค้าทุกประเภทต้องมีการทำ Marketing หรือสร้างความรับรู้ในตัวสินค้ากับผู้บริโภค ซึ่งหากเราลงทุนในโครงการที่ผู้บริโภครู้จักเยอะๆ ไม่ว่าจะรู้จักจากที่ Developer ทำโฆษณาจ้างดารามาเป็น Presenter ออกทีวีขายโครงการนี้ หรือออกสื่อยิ่งสปอตโฆษณาบ่อยๆ โอกาสที่คนจะรู้จัก หรือหันมามองคอนโดเราย่อมมีมากขึ้น ซึ่งการที่จะทำแบบนี้ได้ส่วนใหญ่ก็จะเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่เป็นส่วนใหญ่ นอกจากนี้ หาก Developer เป็นรายใหญ่ที่คนรู้จักอยู่แล้ว เวลาขายต่อก็มีโอกาสที่จะขายง่ายกว่าเพราะหากเป็นแบรนด์เล็กๆ ที่คนไม่รู้จัก คนซื้ออาจลังเลหรือมีคำถามก่อนซื้อมากมาย เช่น การก่อสร้างน่าเชื่อถือไหม จะสร้างเสร็จตามเวลาไหม แต่ทั้งหมดทั้งปวงนี้ไม่ได้หมายความว่าแบรนด์เล็กๆ จะห่วย หรือคุณภาพสู้ไม่ได้นะครับ แต่เป็นเรื่องของการรู้จัก และการรับรู้ของคนต่อสินค้าที่เป็นแบรนด์ใหญ่ๆ อาจมีความได้เปรียบมากกว่าเท่านั้นเอง
Sample Case Study:  คอนโดโนเบิลเพลินจิตตอนแรกๆ ยอดขายไปไม่เร็วมาก แต่ด้วยความที่โนเบิลเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ทำ Marketing & Promotion ได้ดี ประกอบกับตึก Central Embassy และ Park Venture เสร็จ ช่วยสร้างการรับรู้และส่งเสริมภาพลักษณ์คอนโดโนเบิลไปในตัว ทำให้ตอนนี้เป็นหนึ่งในโครงการที่ราคาขยับสูงขึ้นมาเรื่อยๆ 

11.  ลงทุนไม่เกินตัว และเผื่อใจไว้เสมอ   

แน่นอนว่าคำว่า "ลงทุน" มักตามมาด้วย "ความเสี่ยง" เสมอ ควรทำใจว่าการลงทุนในคอนโดอาจไม่ได้กำไรเสมอไป และอาจมีปัจจัยเกิดขึ้นกระทบการลงทุนของเราได้ ไม่ว่าจะเป็นปัจจัยที่เราควบคุมได้ เช่น ตอนซื้อเราผิดเองที่ไม่ได้ศึกษาทำเลนั้นให้ดีพอ หรือปัจจัยที่เราควบคุมไม่ได้ เช่น ซื้อมาแล้วมั่นใจว่าดีมากแต่วันดีคืนดีตึกข้างๆ มีการทุบทิ้งขายต่อทำคอนโดสูงบังวิวห้องเราหมดเลย หรืออยู่ดีๆ ก็มีการเปลี่ยนการจราจรหน้าโครงการจาก Two-way เป็น One-way นอกจากนี้ ถ้าเป็นไปได้ ควรจะใช้เงินเย็นเพื่อการลงทุน เหตุผลคือ การก่อหนี้ควรก่อกับทรัพย์สินที่ "จำเป็น" กับชีวิตเท่านั้น เช่น รถที่ต้องใช้ หรือบ้านที่เราอยู่จริง การลงทุนคอนโดควรเป็นการนำเงินเย็น "ส่วนเกิน" ที่เหลือฝากไว้กับธนาคารได้ดอกเบี้ยต่ำมาลงทุนเพื่อผลตอบแทนจากคอนโดที่ดีกว่า สิ่งสำคัญที่เราต้องคำนึงคือ ให้คิดถึง Worst Case Scenario ว่าถ้าเราลงทุนคอนโดแต่บังเอิญปล่อยไม่ออก หรือราคาดันไม่ขึ้น เราต้องถือครองไว้ได้โดยไม่เดือดร้อนต่อชีวิตประจำวันของเรา และทุกคนในครอบครัวนะครับ

12.  เข้าใจภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการลงทุน  

ขึ้นชื่อว่า "การลงทุน" เราต้องพิจารณาถึงค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนประกอบด้วย เพราะตัวเลขพวกนี้จะกระทบกับกำไร-ขาดทุนเราได้ หลักๆ มีดังนี้ (ดูรายละเอียดค่าใช้จ่ายทั้งหมดได้ที่นี่)
  • ค่าเปลี่ยนชื่อ หรือค่าเปลี่ยนสัญญา - ขึ้นอยู่กับว่าเราขายต่อคอนโดช่วงไหน ถ้าเราเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายกับเจ้าของโครงการแล้ว และจะขายต่อ โดยหลักแล้วเราจะไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายตรงนี้ แต่ถ้าเราแค่เซ็นใบจอง (ยังไม่ได้เซ็นสัญญาจะซื้อจะขายกับเจ้าของโครงการ) โดยหลักแล้วเราต้องเสียค่าใช้จ่ายตรงนี้ให้เจ้าของโครงการ (ดูรายละเอียดเกี่ยวกับค่าเปลี่ยนชื่อเพิ่มเติมได้ที่นี่
  • ค่าจดทะเบียนและค่าธรรมเนียม - ถ้าเราจดทะเบียนรับโอนห้องจากเจ้าของโครงการมาแล้ว และจะขายต่อ เราต้องรวมค่าใช้จ่ายที่เราต้องเสียไปแล้วเป็น Costs การลงทุนของเราด้วย เช่น ค่าจดทะเบียนโอน (2% ของราคาประเมิน) ค่าอากรสแตมป์ (0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่อันไหนจะต่ำกว่า) ค่าประกันมิเตอร์ที่วางไว้กับหน่วยงานราชการ เช่น การไฟฟ้านครหลวง เป็นต้น
  • ภาษี - มีอยู่ 2 ประเภทคือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3% ของราคาขายจริง หรือราคาประเมินแล้วแต่อันใดสูงกว่า) และภาษีเงินได้ของเราเองเวลาเราขาย ซึ่งภาษีทั้งสองประเภทนี้ เราจะต้องเสียที่กรมที่ดินเลย อนึ่ง ในกรณีของภาษีธุรกิจเฉพาะ เราจะไม่ต้องเสียถ้าเรามีชื่อในทะเบียนบ้านคอนโดนั้นเกิน 1 ปี หรือถ้าเราถือคอนโดนั้น 5 ปีแล้ว ซึ่งถ้าเราไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เราก็จะเสียค่าอากรแสตมป์แทน
  • ค่าส่วนกลางรายปี (Annual Common Fee) และเงินกองทุนสำรอง (Sinking Fund)  ค่าใช้จ่ายพวกนี้เราได้จ่ายไปแล้วล่วงหน้า ดังนั้น ก็ต้องรวมเป็น Costs การลงทุนเพื่อพิจารณาประกอบเวลาตั้งราคาขาย หรือเจรจาต่อรองราคาขายด้วย
หมายเหตุครับหมายเหตุ ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนโปรดศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจลงทุน... และหวังว่าเทคนิคเล็กๆ น้อยๆ 12 ข้อนี้จะเป็นประโยชน์ช่วยให้ท่านได้กำไรเยอะๆ จากการลงทุนนะครับ
แก้ไขล่าสุด : 9 ต.ค. 59
โดย
:
กองบรรณาธิการ เช็คราคา.คอม
 

ข้อมูลความรู้คอนโดใหม่ล่าสุด