คอนโด "สร้างเสร็จพร้อมอยู่" มีดีอย่างไร? 9 ข้อได้เปรียบ คอนโดพร้อมอยู่ VS คอนโดยังสร้างไม่เสร็จ
ช่วงหนึ่งเดือนที่ผ่านมานี้ ผมมีโอกาสได้พูดคุยกับ Sales Office คอนโดของหลายๆ โครงการ โดยส่วนใหญ่ได้กล่าวกับผมว่า ช่วงนี้ถือเป็นตลาดของ "ผู้ซื้อ" เพราะคอนโดมีให้เลือกมากมาย ทั้งโครงการใหม่ที่กำลัง Pre-Sales โครงการที่กำลังก่อสร้าง และคอนโดที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่แล้ว และตอนนี้หลายๆ ค่ายอยากรีบปิดการขายโครงการสร้างเสร็จแล้วกันให้เร็วที่สุดเพื่อจะได้เปิดโครงการใหม่ๆ กัน ผมเลยเกิดคำถามในใจว่า การซื้อคอนโดสร้างเสร็จพร้อมอยู่ จะดีกว่าซื้อคอนโดใหม่ๆ ที่กำลัง Pre-Sales อย่างไร ผมได้ข้อสรุปมา 9 ข้อ มาดูกันเลยครับ
1. ไม่มีความเสี่ยงเรื่องสร้างไม่เสร็จ – ไม่ใช่ซื้อแค่ “กระดาษ”
ข้อดีที่ชัดเจนลำดับแรกเลยคือ สินค้าทำเสร็จแล้ว พร้อมให้ดู ให้ตรวจ และเข้าใช้งานได้เลย ไร้ซึ่งความเสี่ยงว่าจะสร้างเสร็จหรือไม่ จะผ่าน EIA หรือเปล่า (EIA สำคัญกับการสร้างคอนโดแค่ไหน? ดูได้ที่นี่) หรือเงินที่เราดาวน์ไปจะโดนเชิดไปไหม ดังนั้น จึงมีความแน่นอนชัดเจน การขายคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จในบ้านเราส่วนใหญ่เป็นการซื้อ "กระดาษ" (เช่น ในรูปแบบใบจอง) หรือซื้อคำมั่นสัญญาของเจ้าของโครงการ (คือในสัญญาจะซื้อจะขาย) ประกอบกับบ้านเราไม่พัฒนาเรื่องการนำ Escrow มาใช้ในการซื้อขายคอนโด ซึ่ง Escrow ก็คือการทำสัญญาขึ้นมาแต่ยังไม่ส่งมอบให้คู่สัญญา แต่จะส่งมอบให้แก่บุคคลที่สามเก็บเอาไว้จนกว่าฝ่ายหนึ่ง (ทางโครงการ) จะได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขตามที่ได้ตกลงกันไว้ จึงจะส่งมอบเอกสารสัญญาให้แก่อีกฝ่ายหนึ่ง (ผู้ซื้อ) ซึ่งจะเป็นธรรมกับผู้ซื้อมากกว่า แต่ว่าปัจจุบันยังไม่ค่อยนำมาใช้ ดังนั้น การซื้อโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ จึงเป็นการลดความเสี่ยงพวกนี้ได้ดีที่สุด 2. เห็นภาพคร่าวๆ ว่า "เพื่อนบ้าน" ในอนาคตของเราจะเป็นอย่างไร
สำหรับหลายๆ คน การซื้อที่พักอาศัย เช่น คอนโด คือการซื้อสังคมที่เราจะเข้าไปอยู่ด้วย ดังนั้น การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับหลายๆ คนจึงไม่ได้เน้นเฉพาะเรื่องของแบบห้อง หรือวัสดุเท่านั้น แต่รวมถึงสภาพความเป็นอยู่ และเพื่อนบ้านอีกด้วย ยิ่งเป็นที่อยู่อาศัยแบบใช้กำแพงร่วมกัน และส่วนกลางแชร์กันอย่างคอนโดแบบนี้ ต้องคิดให้เยอะทีเดียว ข้อแนะนำคือเราควรเข้าไปเดินชมคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วหลายๆ รอบ จะทำให้เราสามารถสัมผัสได้ว่า เพื่อนบ้านโดยรวมเราเป็นอย่างไร เช่น เด็กเยอะไหม? เพื่อนบ้านมีระเบียบในการอยู่อาศัยแค่ไหน? ถอดรองเท้าวางหน้าห้องไหม? มีคนไทยหรือต่างชาติเยอะแค่ไหน? ตัวอย่างเช่น หากใครชอบบรรยากาศของคนทำงาน หรือสังคมนานาชาตินิดนึง โครงการ M Silom ของค่าย Major Development ในย่านสีลมก็ถือเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ เพราะมีคนทำงานออฟฟิศแถวสีลม ชาวตะวันตกและชาวสิงคโปร์อยู่กันเยอะ และมีโอกาสในแง่การลงทุนที่ถ้าถือไปเรื่อยๆ ราคาน่าจะขึ้นได้
- พื้นที่โครงการ : 1-1-28 ไร่
- ที่ตั้ง : ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ แขวงสุรวงศ์ เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร 10500
- จำนวนอาคาร : 1 อาคาร สูง 53 ชั้น
- จำนวนยูนิต : 161 ยูนิต
- ที่จอดรถ : 85% ยังไม่รวมจอดซ้อนคัน
- ราคาเริ่มต้น : 1 ห้องนอน เริ่มต้น 9 ล้านบาท ฟรี เฟอร์นิเจอร์ (ข้อมูล ณ เดือน มกราคม 2559)
ชมรายละเอียดโครงการเพิ่มเติมได้ที่นี่ 3. จ่ายเงินแล้วไม่ต้องรอ "พร้อมเข้าอยู่" หรือ "ปล่อยเช่า" ได้ทันที
ปกติถ้าเราซื้อคอนโดช่วง Pre-Sales หรือที่ยังสร้างไม่เสร็จ เราจะไม่ได้เข้าอยู่ทันที จะต้องมีระยะเวลาสำหรับการก่อสร้างพอสมควร เช่น ถ้าคอนโด High-Rise ก็อาจเป็น 1-3 ปี หรือ Low-Rise ก็อาจเป็น 1-2 ปี ซึ่งสำหรับคนที่มองหาคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเอง ไม่ว่าจะด้วยใกล้ที่ทำงานใหม่ หรือแต่งงานมีครอบครัวย้ายออกมาอยู่คอนโดด้วยกัน หรือสำหรับคนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าหารายได้เลย ข้อนี้ถือว่าเป็นข้อได้เปรียบที่เห็นชัดๆ เลยทีเดียวสำหรับโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่แล้ว
4. ราคามักถูกกว่า "โครงการเปิดตัวใหม่" ในระดับหรือทำเลที่ใกล้เคียงกัน
เดี๋ยวนี้ในหลายๆ ทำเลมีการขึ้นคอนโดกันแทบจะเป็นดอกเห็ด เช่น ทำเลอ่อนนุช วุฒากาศ บางโพ บางซื่อ เป็นต้น ซึ่งทำเลเหล่านี้มีทั้งคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว กำลังก่อสร้าง และเพิ่งเริ่มเปิดขาย ซึ่งถ้าเราลองเปรียบเทียบให้ดี จะเห็นว่าโครงการที่เริ่มสร้างตั้งแต่ 2-3 ปีที่แล้ว และปัจจุบันอยู่ในสภาพสร้างเสร็จพร้อมอยู่แล้ว จะมีราคาต่ำกว่าคอนโดใหม่ๆ (ในระดับโครงการ และทำเลที่สูสีกัน) ที่เพิ่งเริ่มเปิดขาย ซึ่งสาเหตุหลักๆ ก็คือโครงการใหม่ๆ มีภาระต้นทุน และค่าแรงที่สูงกว่าโครงการที่ก่อสร้าง 2-3 ปีก่อนหน้านี้นั่นเอง ทั้งค่าที่ดิน วัสดุก่อสร้าง และค่าใช้จ่ายทางการตลาดต่างๆ
5. ถ้าซื้อเพื่อ "ลงทุนระยะยาว" ความเสี่ยงเรื่องราคาขึ้น (หรือไม่ขึ้น) จะมีน้อยกว่า
แน่นอนว่าการซื้อคอนโดเพื่อลงทุน หากเลือกโครงการที่ดีๆ และมีจุดเด่นเยอะๆ จะสามารถทำกำไรได้ในทุกจังหวะ เวลา และโครงการ ซึ่งก็อาจแตกต่างกันไปสำหรับแต่ละคน หรือแต่ละช่วงเวลาว่าจะกำไรมาก กำไรน้อย กำไรช้า หรือกำไรเร็ว แต่หากเป็นนักลงทุนที่ไม่ได้เก็งกำไรหรือไม่ได้คาดหวังกำไรเยอะๆ หรือมีศักยภาพสามารถถือคอนโดไปได้เรื่อยๆ แบบ Long-Term เมื่อได้จังหวะแล้วค่อยปล่อย การซื้อคอนโดที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ จะทำให้เราเห็น "ของ" ได้ชัดเจนกว่า และมีความเสี่ยงหลายๆ เรื่องน้อยกว่า ตัวอย่างที่เห็นชัดๆ ก็เช่น บางโครงการเมื่อเริ่มขาย Pre-Sales ไปแล้วยังสร้างไม่เสร็จ ก็มีข่าวว่าจะยกเลิกสถานี BTS ใกล้ๆ โครงการ หรือเปลี่ยนเส้นทางการเดินรถยนต์หน้าโครงการทำให้เข้าถึงโครงการได้ยากขึ้น ซึ่งแน่นอนว่าปัจจัยเหล่านี้จะมีผลกระทบกับราคาขายต่อของโครงการอย่างมีนัยสำคัญ หรือบางโครงการทำโมเดลอาคารในช่วงที่ Pre-Sales ทาสีตัวตึกดูดีแต่ถึงเวลาก่อสร้างเสร็จจริงกลับทาสีตึกแรงๆ หรือเล่นลวดลาย ซึ่งแน่นอนว่าจะมีผลกระทบต่อ First Impression ของคนที่อาจสนใจซื้อโครงการนั้นๆ ได้
6. จับต้องได้ถึง "วัสดุ" และเห็น "วิวห้องจริง" ที่จะซื้อ
โครงการพร้อมอยู่ เราจะไม่ได้ชม "ห้องตัวอย่าง" แต่เราจะได้ชม "ห้องจริง" ที่เราจะซื้อได้เลย ดังนั้นก็สามารถพินิจพิจารณากันได้อย่างเต็มที่ว่าชอบหรือไม่ เช่น ยี่ห้อ สี ดีไซน์ ส่วนอีกเรื่องที่การดูของจริงจึงจะได้อารมณ์ที่สุดก็คือวิวห้องนั่นเอง เพราะโครงการเปิดใหม่เราจะยังไม่เข้าใจว่าห้องที่เราจะซื้อนั้นวิวจริงๆ จะออกมาเป็นอย่างไร แต่โครงการที่สร้างเสร็จแล้ว เราจะเลือกได้เลยครับว่าชอบชั้นไหนหรือว่าวิวแบบไหน
7. เต็มๆ ตากับ "ส่วนกลาง" และ "ที่จอดรถ" ของจริง
นอกจากห้องที่เราจะได้เห็นของจริงแล้ว โครงการพร้อมอยู่ยังได้เห็น "ส่วนกลาง" ของจริงด้วยครับ ซึ่งบางโครงการเวลาทำรูปภาพจำลองส่วนกลางตอนขายในโบรชัวร์นั้นค่อนข้างดูดี แต่ของจริงออกมาอาจไม่ได้เหมือนในภาพ ส่วนที่จอดรถนั้นเป็นอีกเรื่องที่ดูยาก โครงการส่วนใหญ่ระบุว่าจอดได้กี่เปอร์เซ็นต์ ซึ่งบางทีก็ไม่ชัดเจนว่าเป็นตัวเลขจอดซ้อนคันหรือเป็นตัวเลขรวมที่จอดรถแขกหรือไม่ หรือยูนิตใหญ่ๆ มีสิทธิ์จอดกันได้มากกว่า 1 คันหรือไม่ ดังนั้น ขอแนะนำให้มาดูของจริงครับ ถ้าจะให้ดีต้องแอบมาสังเกตดูตอนกลางคืน เพราะจะกลับมาจากทำงานกันแล้ว ซึ่งถ้าโครงการยังใหม่ๆ ผู้คนก็แย่งกันจอดรถ หรือที่จอดรถเริ่มส่อแววจะแน่นแล้ว แสดงว่าโครงการนี้คนใช้รถเยอะ และอาจมีปัญหาที่จอดรถในอนาคตได้
8. บางโครงการซื้อแล้วได้เงินทอนคืนเป็น "ผลตอบแทน (Yield)" ให้ด้วย
คอนโดที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่บางโครงการ (โดยเฉพาะพวกที่อยู่ในย่านตากอากาศ) อาจจะมีการันตีผลตอบแทนเป็นเปอร์เซ็นต์ให้ด้วยถ้าเราซื้อยูนิตกับโครงการเหล่านี้ ตัวอย่างเช่นโครงการ "Reflection Jomtien Beach Pattaya" ก็มีโปรโมชั่นการันตีผลตอบแทนคืนให้สูงสุด 14% ซึ่งการขายแบบมีการันตีแบบนี้ ถือว่าเป็นการ Win-Win ทั้งกับเจ้าของโครงการ และผู้ซื้อ เพราะเจ้าของโครงการสามารถขายห้องได้ และขณะเดียวกันคนซื้อคอนโด (โดยเฉพาะคอนโดตากอากาศ) ก็จะได้ประโยชน์ในรูปของผลตอบแทนเต็มที่ในช่วงที่เราไม่ได้ไปพัก เพราะส่วนใหญ่เราจะใช้พักอาศัยก็แค่ในช่วงสุดสัปดาห์เท่านั้น
* ตัวอย่างโปรโมชั่นเมื่อวันที่ 18 พฤศจิกายน 2558 - พื้นที่โครงการ : 8-0-89 ไร่
- ที่ตั้ง : ถนนเลียบหาดจอมเทียน ตำบลนาจอมเทียน อำเภอสัตหีบ จังหวัดชลบุรี
- จำนวนอาคาร : 2 อาคาร
- จำนวนยูนิต : 334 ยูนิต
- ที่จอดรถ : ประมาณ 75%
- ราคาเริ่มต้น : 5.9 ล้านบาท (ราคา ณ เดือนมกราคม 59)
ชมรายละเอียดโครงการเพิ่มเติมได้
ที่นี่ 9. หลายโครงการมาพร้อม "ส่วนลดเยอะๆ" หรือ "โปรโมชั่นดีๆ"
โครงการพร้อมอยู่ส่วนใหญ่จะเหลือยูนิตที่ว่างอยู่ไม่กี่ยูนิต ดังนั้นหลายโครงการจึงอยากจะปิดการขาย หากพิจารณาโดยรวมราคาอาจสูงกว่าตอน Pre-Sales แต่บางที ถ้าต่อรองกับเซลล์ดีๆ อาจได้ราคาดีไม่แพ้ตอน Pre-Sales ก็เป็นได้นะครับ นอกจากส่วนลดเยอะแล้วยังมีโปรโมชั่นแถมอีก เช่น ฟรีเฟอร์นิเจอร์ ฟรีค่าโอน เป็นต้น ยิ่งตอนนี้หลายค่ายฯ ก็เริ่มมีการนำโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่หลายๆ โครงการมาขายพร้อมส่วนลด และโปรโมชั่นกันเต็มที่
เร็วๆ นี้จะมีงานของค่าย Major Development คืองาน "Living in the Front Row by Major Development" วันที่ 25-28 กุมภาพันธ์ 2559 นี้ ที่ Central Court ชั้น 1 CentralWorld งานนี้จัดขึ้นเพื่อเอาใจคนชอบคอนโดพร้อมอยู่ เพราะทางเมเจอร์ฯ ได้นำคอนโดพร้อมอยู่ 7 โครงการ มาให้ผู้ที่สนใจได้เลือกจับจองกันเป็นเจ้าของ โดยทั้ง 7 โครงการมี ดังนี้
เยี่ยมชมรีวิวโครงการมาเอสโตร 39 คลิกที่นี่ | - พื้นที่โครงการ : 1-0-04 ไร่
- ที่ตั้ง : ซอยสุขุมวิท 39 แขวงคลองตันเหนือ เขตวัฒนา กรุงเทพมหานคร 10110
- จำนวนอาคาร : 1 อาคาร สูง 8 ชั้น
- จำนวนยูนิต : 107 ยูนิต
- ที่จอดรถ : ประมาณ 65%
- ราคาเริ่มต้น : 2 ห้องนอน เริ่มต้น 8 ล้านบาท
|
 | - พื้นที่โครงการ : 0-3-55 ไร่
- ที่ตั้ง : ถนนเพชรบุรีตัดใหม่ แขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร 10310
- จำนวนอาคาร : 1 อาคาร สูง 8 ชั้น
- จำนวนยูนิต : 124 ยูนิต
- ที่จอดรถ : ประมาณ 52%
- ราคาเริ่มต้น : 4.5 ล้านบาท
|
| - พื้นที่โครงการ : 1-0-62 ไร่
- ที่ตั้ง : ซอยร่วมฤดี 2 ถนนเพลินจิต แขวงลุมพินี เขตปทุมวัน กรุงเทพมหานคร 10330
- จำนวนอาคาร : 1 อาคาร สูง 8 ชั้น
- จำนวนยูนิต : 138 ยูนิต
- ที่จอดรถ : ประมาณ 50%
- ราคาเริ่มต้น : 4 ล้านบาท พร้อมเฟอร์นิเจอร์
|
| - พื้นที่โครงการ : 1-1-28 ไร่
- ที่ตั้ง : ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ แขวงสุรวงศ์ เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร 10500
- จำนวนอาคาร : 1 อาคาร สูง 53 ชั้น
- จำนวนยูนิต : 161 ยูนิต
- ที่จอดรถ : 85% ยังไม่รวมจอดซ้อนคัน
- ราคาเริ่มต้น : 1 ห้องนอน เริ่มต้น 9 ล้านบาท ฟรี เฟอร์นิเจอร์ (ข้อมูล ณ เดือน มกราคม 2559)
|
 | - พื้นที่โครงการ : 1-2-23 ไร่
- ที่ตั้ง : ถนนพญาไท แขวงถนนพญาไท เขตราชเทวีกรุงเทพมหานคร 10400
- จำนวนอาคาร : 1 อาคาร สูง 35 ชั้น
- จำนวนยูนิต : 213 ยูนิต
- ที่จอดรถ : 65% ยังไม่รวมจอดซ้อนคัน
- ราคาเริ่มต้น : 1 ห้องนอน ราคา 8.8 ล้านบาท เหลือเพียง 3 ยูนิตสุดท้ายก่อนปิดโครงการ (ข้อมูล ณ เดือน มกราคม 2559)
|
| - พื้นที่โครงการ : 1-3-87 ไร่
- ที่ตั้ง : ถนนพหลโยธิน แขวงพหลโยธิน เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร 10310
- จำนวนอาคาร : 1 อาคาร สูง 44 ชั้น
- จำนวนยูนิต : 285 ยูนิต
- ที่จอดรถ : 60% ยังไม่รวมจอดซ้อนคัน
- ราคาเริ่มต้น : 1 ห้องนอน ราคา 6 ล้าน ฟรีเฟอร์นิเจอร์ (ข้อมูล ณ เดือน มกราคม 2559)
|
 | - พื้นที่โครงการ : 8-0-89 ไร่
- ที่ตั้ง : ถนนเลียบหาดจอมเทียน ตำบลนาจอมเทียน อำเภอสัตหีบ จังหวัดชลบุรี
- จำนวนอาคาร : 2 อาคาร
- จำนวนยูนิต : 334 ยูนิต
- ที่จอดรถ : ประมาณ 75%
- ราคาเริ่มต้น : 5.9 ล้านบาท (ราคา ณ เดือนมกราคม 59)
|
นอกเหนือจาก 9 ข้อดีที่เราได้พูดถึงกันไปแล้ว ยังมีโปรโมชั่นดีๆ น่าสนใจภายในงานอีกเพียบด้วยนะครับ อาทิ
- ส่วนลดสูงสุด 2,000,000 บาท
- ฟรีเฟอร์นิเจอร์ มูลค่าสูงสุด 900,000 บาท
- ฟรี Central Gift Voucher มูลค่า 20,000 บาท
- ฟรี iPhone 6S 64GB
- ฟรีค่าโอน
- ฟรีค่ากองทุนและค่าส่วนกลาง
- รับอัตราเงินกู้ดอกเบี้ยพิเศษจากธนาคาร
สำหรับใครที่กำลังลังเลสองจิตสองใจจะซื้อคอนโดพร้อมอยู่กันอยู่ละก็ ช่วงนี้ถือเป็นโอกาสที่ดีนะครับ ถือเป็นโปรโมชั่นx2 เพราะตอนนี้รัฐบาลก็มีการประกาศลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิโอน ขาย และจำนองอสังหาริมทรัพย์ เหลือเพียง 0.01% เท่านั้น (
อ่านข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับลดค่าธรรมเนียมซื้อขายบ้านและที่ดิน) โดยระยะเวลาที่ลดนั้นมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 29 ตุลาคม 2558 ถึงวันที่ 28 เมษายน 2559 นี้เท่านั้นนะครับ
บทความหน้าเราจะนำเสนอความรู้ใหม่ๆ เกี่ยวกับคอนโดเรื่องอะไรอย่าลืมติดตามอ่านกันนะครับผม สวัสดีครับ
18 มี.ค. 59
11,134
