ค้นหา บ้านโครงการใหม่ house
ข้อมูลความรู้ : บ้านโครงการใหม่

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านจัดสรร - 10 เรื่องผู้ซื้อควรรู้ก่อนเซ็น

แก้ไขล่าสุด : 5 พ.ย. 57
เข้าดูทั้งหมด: 121,997 คน

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านจัดสรร - 10 เรื่องผู้ซื้อควรรู้ก่อนเซ็น
พวกเราหลายคนเวลาเห็นพวกสัญญาต่างๆ มักไม่ค่อยอยากอ่านกันเท่าไหร่ เพราะดูแล้วงง อ่านได้พักหนึ่งก็ง่วงแล้ว แต่ถ้าพูดถึงสัญญาเกี่ยวกับบ้าน ถ้าไม่อ่านเลย หรืออ่านแบบไม่รู้เรื่อง ถือว่าเสี่ยงทีเดียว เพราะบ้านราคาเป็นล้านๆ วันนี้ เราลองมาดูกันครับว่าก่อนเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้านจัดสรรมือหนึ่ง (รวมถึงทาวน์โฮมและทาวน์เฮาส์จัดสรรมือหนึ่ง) ในมุมมองคนซื้อควรต้องใส่ใจเรื่องสำคัญอะไรบ้าง (บทความนี้จะไม่พูดถึงสัญญาซื้อบ้านจัดสรรมือสอง (คือบ้านที่ไม่ได้ซื้อตรงจากเจ้าของโครงการ) และสัญญาซื้อบ้านนอกโครงการจัดสรรนะครับ เพราะกฎเกณฑ์ที่ใช้บังคับระหว่างสัญญาพวกนี้กับสัญญาซื้อบ้านจัดสรรมือหนึ่งจะไม่เหมือนกัน) 

1.    ไม่เซ็นสัญญาจะซื้อจะขายได้ไหม? ต่างจากสัญญาซื้อขายยังไง?
คำตอบคือกฎหมายไม่ได้บังคับว่าต้องเซ็นแต่ในทางปฏิบัติควรเซ็น อธิบายง่ายๆ ได้คือ กฎหมายไม่ได้บังคับว่าจะต้องทำ "สัญญาจะซื้อจะขาย" และกฎหมายอนุญาตให้ทำสัญญาครั้งเดียวได้เลยคือ "สัญญาซื้อขาย" ที่สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียนโอน แต่ในชีวิตจริง บ้านเป็นเรื่องใหญ่ และมีเรื่องที่ต้องใช้เวลามาก หรือตกลงกันเบื้องต้นก่อน เช่น คนซื้อต้องใช้เวลาขอสินเชื่อ และไม่ต้องการให้คนขายไปขายบ้านให้คนอื่น ในขณะที่คนขายก็ต้องการแน่ใจว่าคนซื้อจะซื้อจริง จึงอยากได้มัดจำจากคนซื้อไว้ก่อน ดังนั้นเพื่อประโยชน์ของทั้งคนซื้อ และคนขายจึงควรทำ "สัญญาจะซื้อจะขาย" กันไว้ก่อนเพื่อล็อคคนสองคนเข้าด้วยกันในเบื้องต้น และตกลงเรื่องสำคัญเหล่านี้ให้ชัดเจนกันก่อน ดังนั้น เวลาเราซื้อบ้านจัดสรรมือหนึ่ง เราจึงต้องเซ็นสองครั้ง คือ 1) สัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งกฎหมายไม่ได้บังคับว่าสัญญานี้จะต้องจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน โดยวันที่เซ็นสัญญานี้กรรมสิทธิ์ในตัวบ้านจะยังไม่โอนให้คนซื้อ 2) สัญญาซื้อขาย ซึ่งกฎหมายบังคับให้ทำ และจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินมิฉะนั้นเป็นโมฆะ และมีชื่อเป็นทางการว่า "หนังสือสัญญาขายที่ดิน" (ท.ด. 13 ตามแบบข้างล่างนี้) โดยวันที่เซ็นสัญญานี้จะเป็นวันที่กรรมสิทธิ์ในตัวบ้านจะโอนมาเป็นของคนซื้อเสร็จเด็ดขาด

2.    มีกฎหมายช่วยคุ้มครองผู้ซื้อหรือไม่? 
คำตอบคือมี กล่าวคือ ในกรณีของบ้านจัดสรรมือหนึ่งในโครงการ การขายบ้านจะอยู่ภายใต้ พรบ. การจัดสรรที่ดิน (ซึ่งโครงการบ้านที่ต้องอยู่ภายใต้ พรบ. นี้คือ โครงการที่เปิดขายเกิน 10 แปลงซึ่งโครงการบ้านของบริษัทรายใหญ่ๆ เช่น พฤกษา แสนสิริ หรือ Property Perfect จะเป็นบ้านจัดสรรภายใต้กฎหมายนี้เกือบหมด) โดยกฎหมายนี้กำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องใช้สัญญาที่มีเนื้อหาตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด (พรบ.การจัดสรรที่ดินมาตรา 34) ซึ่งจะมีเนื้อหาที่ค่อนข้างเป็นกลางสำหรับทั้งคนซื้อและคนขายในระดับหนึ่ง เรียกง่ายๆ ว่า "สัญญามาตรฐาน" (ดูตัวอย่างของสัญญามาตรฐานได้ตามลิงค์นี้) และถ้าเจ้าของโครงการไม่ใช้สัญญามาตรฐานนี้ (หรือมีการใส่ ดัดแปลง หรือตัดทอนเรื่องสำคัญๆ ที่พูดถึงตั้งแต่ข้อ 3-10 ข้างล่างนี้ให้แตกต่างจากเนื้อหาของสัญญามาตรฐาน) จะมีผลตามมาสองอย่างคือ เจ้าของโครงการจะมีโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท และข้อสัญญาที่เจ้าของโครงการใส่ หรือดัดแปลงให้แตกต่างจากสัญญามาตรฐาน และไม่เป็นคุณกับคนซื้อจะไม่มีผลใช้บังคับ เสมือนหนึ่งว่าไม่มีข้อสัญญาเหล่านี้ในสัญญาเลย

3.   เอกสารแนบท้ายสัญญาสำคัญสำหรับคนซื้อไหม ?
คำตอบคือสำคัญมาก ในทางปฏิบัติ เราควรแนบเอกสารที่เราคิดว่าสำคัญเข้าไปเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย (เช่น แนบในรูปของเอกสารแนบท้ายสัญญา หรือบันทึกข้อตกลงแนบท้าย) ในกรณีของบ้านจัดสรรมือหนึ่ง สัญญามาตรฐานกำหนดให้แนบเอกสารหลายประเภทตัวอย่างเช่น สำเนาใบอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน สำเนาแผนผังโครงการ เอกสารโฆษณา และในทางปฏิบัติเราควรกำหนดให้เจ้าของโครงการแนบเอกสารดังต่อไปนี้เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาด้วย ได้แก่ รายละเอียดสเปคของวัสดุในบ้าน, ของแถมส่วนลดต่างๆ ให้ระบุเป็นลายลักษณ์อักษร ไม่ใช่แค่ตกลงกันด้วยวาจาเฉยๆ และรายละเอียดของทรัพย์สินส่วนกลาง เช่น ขนาดสวนสาธารณะจะใหญ่แค่ไหน คลับเฮ้าส์จะหน้าตาเป็นยังไง เป็นต้น ประเด็นคือ ถ้าต่อมารายละเอียดของเรื่องที่แนบท้ายเป็นส่วนหนึ่งของสัญญานี้ผิดไปจากที่กำหนดแนบท้ายไว้ ก็ถือว่าผู้ขายผิดสัญญาทำให้เราในฐานะผู้ซื้อสามารถนำไปเป็นหลักฐาน ดำเนินการเอากับผู้ขายได้

4.    เงินมัดจำจะได้คืนไหม ถ้ากู้ธนาคารไม่ผ่าน?
คำตอบข้อนี้ขึ้นอยู่กับว่าสัญญาเขียนว่าอย่างไร เช่นถ้าสัญญาเขียนชัดเจนว่าจะคืนเงินมัดจำให้ถ้ากู้ธนาคารไม่ผ่าน เจ้าของโครงการก็ต้องคืนให้คนซื้อ แต่ในบางกรณีก็อาจมีข้อโต้เถียงกันได้ เช่น สัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้พูดว่าจะคืนหรือไม่คืน คนซื้ออาจพยายามเถียงว่ายึดไม่ได้ แต่เจ้าของโครงการก็อาจเถียงกลับว่า เรื่องมัดจำนี้แม้จะไม่ได้เขียนไว้เลย ตามหลักกฎหมายทั่วไปในเรื่องมัดจำ (มาตรา 378 ประมวลแพ่งฯ) เจ้าของโครงการก็น่าจะยึดได้อยู่แล้ว ถ้าคนซื้อผิดสัญญา หรือบางทีสัญญาเขียนชัดเจนว่าให้ยึดเงินมัดจำได้ถ้ากู้ไม่ผ่าน ในมุมมองของเจ้าของโครงการ เจ้าของโครงการก็มีสิทธิยึดเงินมัดจำได้ แต่ในมุมมองของผู้ซื้อ ผู้ซื้ออาจพยายามเถียงว่า เจ้าของโครงการอยู่ภายใต้กฎหมายจัดสรร และต้องใช้สัญญามาตรฐาน ซึ่งสัญญามาตรฐานไม่มีข้อสัญญาข้อนี้อยู่ และข้อนี้ก็ไม่น่าจะเป็นคุณกับผู้ซื้อ เพราะฉะนั้น ข้อสัญญาข้อนี้ไม่น่าจะใช้บังคับได้ ซึ่งหมายความว่าคนขายไม่ควรมีสิทธิยึด (ดูรายละเอียดในข้อ 2 ข้างต้น) ซึ่งสุดท้ายแล้วในทางปฏิบัติ เรื่องนี้จะจบ หรือสรุปกันอย่างไร บางทีก็อาจขึ้นอยู่กับการเจรจาอลุ้มอล่วยระหว่างเจ้าของโครงการ และผู้ซื้อเป็นรายกรณีไป เพราะบางทีแม้เจ้าของโครงการจะมี "สิทธิ" ยึด แต่บางทีก็อาจไม่ยึดก็ได้ วิธีการลดความเสี่ยงสำหรับคนซื้อในเรื่องนี้ ก็มีอย่างเช่น (ก) ลองหารือกับธนาคารในเบื้องต้นเพื่อให้ได้ Pre-Approve จากธนาคารก่อนแล้วค่อยเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย (ข) เพิ่มศักยภาพการกู้ให้ผ่าน เช่น หาผู้กู้ร่วมหรือผู้ค้ำประกัน หรือยื่นขอกู้มากกว่าหนึ่งธนาคาร หรือแก้ปัญหาที่อาจทำให้เรากู้ไม่ผ่าน เช่น ปิดหนี้บัตรเครดิตให้หมด (ค) คุยกับแต่ละโครงการที่เราจะซื้อให้ชัดเจนเลยว่า โครงการมีนโยบายอย่างไรในเรื่องนี้ เพราะเจ้าของโครงการบางรายก็ค่อนข้างตรงไปตรงมาเป็นนโยบายเลย เช่น ถ้าเป็นโครงการก่อสร้างเสร็จพร้อมโอนเข้าอยู่แล้ว ถึงเวลาถ้ากู้ไม่ผ่าน โครงการยินดีคืนเงินจองและเงินทำสัญญาให้ แต่ถ้าเป็นโครงการที่ซื้อตอนก่อน หรือระหว่างก่อสร้างและผ่อนดาวน์มาเรื่อยๆ ถึงเวลาถ้ากู้ไม่ผ่าน โครงการอาจไม่คืนเงินจอง และเงินดาวน์ให้ เพราะถือว่าโครงการก็มีค่าใช้จ่ายระหว่างทางทั้งดอกเบี้ย ค่าการตลาด หรือค่าเสียโอกาสในการขาย เป็นต้น

5.   ตรวจให้ดีว่า "ขนาด" และ "ราคา" ที่ดินต้องชัดเจน
ถ้าเป็นบ้านมือหนึ่งในโครงการจัดสรรที่ยังสร้างไม่เสร็จ ขนาดที่ดินอาจยังไม่นิ่งในตอนแรก เพราะยังไม่มีการแบ่งแยกโฉนด ดังนั้นเพื่อประโยชน์เราในฐานะผู้ซื้อ เราควรระบุในสัญญาจะซื้อจะขายว่าเมื่อขนาดที่ดินนิ่งแล้ว จะคิดราคาเพิ่มเท่าไร (กรณีขนาดที่ดินเพิ่ม) หรือปรับราคาลดลงเท่าไร (กรณีขนาดที่ดินลดลง) เช่น ตารางวาละ 50,000 บาท เป็นต้น 

6.   ถ้าเจ้าของโครงการผิดสัญญา เราเรียกเบี้ยปรับได้ไหม ?
คำตอบคือได้ ในกรณีของโครงการบ้านจัดสรรที่มีสัญญามาตรฐานกำกับ สัญญามาตรฐานกำหนดไว้ว่า ถ้าคนขายไม่โอนบ้านให้ภายในเวลาที่ตกลงกัน คนซื้อมี 3 ทางเลือก คือ
  • ปรับเป็นรายวันโดยยังไม่เลิกสัญญาในอัตราไม่ต่ำกว่า 0.01% ของราคาที่ดินพร้อมบ้านแต่รวมกันแล้วต้องไม่เกิน 10% ของราคาที่ดินพร้อมบ้าน
  • เรียกค่าเสียหายตามจำนวนที่คนซื้อเสียหายโดยยังไม่เลิกสัญญา
  • ยกเลิกสัญญาเลย แต่ถ้าคนซื้อเป็นคนผิดสัญญา คือชำระเงินไม่ว่าจำนวนใดให้คนขายล่าช้า คนขายมีสิทธิคิดดอกเบี้ยผิดนัดในอัตราไม่เกิน 15% ของจำนวนที่ค้างชำระแต่รวมกันแล้วต้องไม่เกิน 10% ของราคาที่ดินพร้อมบ้าน
7.    ผู้ซื้อต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ?
ในกรณีของบ้านจัดสรรมือหนึ่งที่ต้องใช้สัญญามาตรฐานตามที่กฎหมายกำหนด ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอน ผู้ซื้อและผู้ขายจะรับผิดชอบร่วมเท่าๆ กัน ในขณะที่ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายในการแบ่งแยกโฉนด และภาษีอากร อากรแสตมป์ที่เกี่ยวกับการจดทะเบียนโอน ผู้ขายจะเป็นคนรับผิดชอบ

8.    ผู้ซื้อยกเลิกสัญญาได้ไหม และกรณีใดบ้าง? (เช่น บ้านไม่เสร็จ?)
คำตอบคือได้ ถ้าคนขายผิดสัญญาจะซื้อจะขายไม่ว่าข้อหนึ่งข้อใด (ซึ่งรวมถึงการสร้างบ้านไม่เสร็จตามกำหนดเวลาที่ระบุไว้ด้วย) กล่าวคือ สัญญามาตรฐานกำหนดว่า ถ้าคนขายผิดสัญญา ผู้ซื้อจะมีสิทธิยกเลิกสัญญาได้ และเมื่อเลิกแล้วก็มีสิทธิเรียกให้คนขายคืนเงินทั้งหมดที่คนซื้อได้ชำระไป (เช่นเงินจอง เงินมัดจำ และเงินดาวน์) พร้อมดอกเบี้ยในอัตราไม่เกิน 15% ของจำนวนที่ได้ชำระไปนั้นได้ด้วย แต่ถ้าเกิดว่าผู้ขายไม่ได้ผิดสัญญาเลย เช่น สร้างบ้านเสร็จตามกำหนด แต่ผู้ซื้อเปลี่ยนใจไม่อยากได้แล้ว เช่น เจอบ้านหลังใหม่ที่ชอบกว่า กรณีแบบนี้ อยู่ดีๆ คนซื้อจะขอเลิกสัญญาฝ่ายเดียวไม่ได้ เว้นแต่เจ้าของโครงการจะยินยอม หรือเราต้องยอมให้เจ้าของโครงการยึดเงินเราไป  

9.   ถ้าบ้านชำรุดบกพร่อง คนซื้อมีสิทธิเรียกให้ซ่อมได้ไหม ?
คำตอบคือได้ ถ้าเป็นโครงการบ้านจัดสรรมือหนึ่งที่มีสัญญามาตรฐานกำกับ สัญญามาตรฐานกำหนดคุ้มครองผู้ซื้อไว้เลยว่า ผู้ขายต้องรับผิดในความเสียหาย หรือความชำรุดบกพร่องของอาคารเป็นเวลา 5 ปีนับจากวันโอนสำหรับกรณีของโครงสร้างอาคาร (เช่น เสาเข็ม ฐานราก เสา คานพื้น โครงหลังคา และผนังรับน้ำหนัก) และ 1 ปีนับจากวันโอนสำหรับรั้ว กำแพง ส่วนควบ และอุปกรณ์อันเป็นส่วนประกอบสำคัญของอาคาร


10.   นัดวันโอนกรรมสิทธิ์กันเมื่อไร และอย่างไร?
สัญญามาตรฐานของการบ้านจัดสรรมือหนึ่ง กำหนดให้ต้องแจ้งผู้ซื้อล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วันก่อนวันนัดโอน ถ้าถึงวันที่ระบุไว้ในสัญญาว่าเป็นวันโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ขายโอนให้ไม่ได้ ผู้ซื้อก็มีสิทธิเรียกเบี้ยปรับ (ดูรายละเอียดในข้อ 6 ข้างต้น) หรือเลิกสัญญา (ดูรายละเอียดในข้อ 8 ข้างต้น) ซึ่งหลักการสำหรับผู้ซื้อคือ นัดวันโอนกรรมสิทธิ์เมื่อเรามีเงินพร้อม หรือสินเชื่อธนาคารพร้อมเพื่อการจ่ายเงินให้แก่ผู้ขาย ซึ่งวันนัดโอนกรรมสิทธิ์จะเป็นวันที่เราต้องเซ็นสัญญาซื้อขายที่สำนักงานที่ดิน (สัญญา ท.ด. 13 ที่เป็นตราครุฑ) จดทะเบียนการโอน และจ่ายค่าใช้จ่ายรวมทั้งค่าธรรมเนียมอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องทั้งหมด

ทีมงาน Checkraka.com หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์สำหรับคนที่กำลังจะซื้อ หรือจองบ้านจัดสรรมือหนึ่ง (หรือทาวน์โฮมและทาวน์เฮาส์มือหนึ่ง) นอกจากนี้ หากท่านมีปัญหา ต้องการขอคำปรึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับเรื่องพวกนี้ ท่านสามารถเข้าไปที่เว็บไซต์ของสคบ. ตามลิงค์นี้ http://www.ocpb.go.th/main.php?filename=webboard เพื่อถามคำถาม หรือขอคำปรึกษาเพิ่มเติมได้เลยครับ 
แก้ไขล่าสุด : 5 พ.ย. 57
โดย
:
กองบรรณาธิการ เช็คราคา.คอม
 

ข้อมูลความรู้บ้านใหม่ล่าสุด