ค้นหา คอนโดใหม่ condo
ข้อมูลความรู้ : คอนโดใหม่

ให้เช่าคอนโดผ่าน Agent : 10 ข้อแนะนำทำสัญญาไม่ให้ "เสียเปรียบนายหน้า"

แก้ไขล่าสุด : 7 ส.ค. 60
เข้าดูทั้งหมด: 2,297 คน

ให้เช่าคอนโดผ่าน Agent : 10 ข้อแนะนำทำสัญญาไม่ให้ "เสียเปรียบนายหน้า"

ทุกวันนี้การ "ปล่อยเช่าคอนโด" ถือเป็นธุรกิจเสริมสำหรับคนทำงาน หรือเจ้าของกิจการหลายๆ คน (บางคนมีหลายห้อง ถึงขั้นทำเป็นธุรกิจหลักเลยก็มีครับ) ซึ่งพอ Supply ห้องเริ่มมาก การหาคนเช่าก็เริ่มยาก หรือต้องแข่งกันมากขึ้น ทำให้เกิดช่องว่างให้บริษัทนายหน้าทั้งไทยและเทศแห่เข้ามาเป็นตัวกลางติดต่อระหว่างคนมีห้องให้เช่า กับคนที่อยากหาห้องเช่า ซึ่งนายหน้าหลายเจ้าก็ทำกันเป็นจริงเป็นจัง มีสัญญามาตรฐานมาให้เจ้าของห้องต้องเซ็นกันเลยก็มี วันนี้เรามาดูกันครับว่าถ้ามีนายหน้ามาเสนอให้เราทำสัญญาแบบนี้ (ฝากเช่าคอนโด) เราควรต้องรู้ หรือระวังอะไรบ้าง

1. คอนโดบางแห่งไม่ให้เช่ารายวัน แล้วจะมีปัญหาอะไรไหม? 

ถ้าคอนโดเราไม่ยอมให้เช่ารายวัน แล้วนายหน้ามาแบบจะหาคนเช่าให้เราทุกแบบเลย ทั้งรายวัน รายสัปดาห์ (โดยเฉพาะนายหน้าต่างชาติซึ่งจะหาคนเช่า หรือนักท่องเที่ยวต่างชาติให้เรา) เราอาจจะมีปัญหากับนิติฯ แน่ ทางออกคือ ถ้าคอนโดเรามีข้อจำกัดรายวัน ก็อาจตกลงกับทางนายหน้าว่าการเช่าอย่างต่ำต้อง 1 เดือน หรือถ้านายหน้าจะปล่อยเช่ารายวัน หรือรายสัปดาห์ หากมีปัญหากับนิติฯ ทางนายหน้าจะต้องเคลียร์ปัญหาเอง หรือต้องรับผิดชอบทุกอย่างถ้าเกิดปัญหาขึ้นมา

2. เราเซ็นกับนายหน้า แต่เรายังปล่อยเช่าเองได้ไหม?  

ตรงนี้ขึ้นอยู่กับข้อตกลงเลย นายหน้าบางรายต้องการให้ Exclusive คือเราปล่อยเช่าเองไม่ได้ต้องผ่านเขาเท่านั้น บางเจ้าก็ไม่ซีเรียสเปิดโอกาสให้เราปล่อยเช่าของเราเองก็ได้ แต่ถ้าเป็นแบบหลัง สัญญามักกำหนดให้เราต้องไม่ปล่อยเช่าในลักษณะที่จะกระทบกับเวลาคนเช่าของเขา หรือถ้าเวลาชนกัน หรือเคลียร์กันไม่ได้ เราต้องรับผิดชอบค่าเสียหายให้นายหน้า

3. ถ้าทรัพย์สินเสียหาย ใครรับผิดชอบ? 

ถ้าทรัพย์สินเสื่อมสภาพตามการใช้งานปกติ ก็ไม่มีใครต้องรับผิดชอบ แต่ถ้าเสียหายจากการกระทำของผู้เช่า ส่วนใหญ่แล้วในสัญญามักกำหนดให้ต้องมีการพิสูจน์ว่าเป็นความผิดของผู้เช่าจริง และค่าเสียหายอาจมีการกำหนดจำนวนสูงสุดไว้ เช่น ไม่เกิน 70% ของมูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สินที่เสียหายชิ้นนั้นๆ

4. ค่าเช่าได้มาแล้ว โอนเงินให้เรายังไง?   

ในสัญญานายหน้า บางทีจะกำหนดให้นายหน้าเป็นคนรับเงินมาก่อนจากลูกค้าผู้เช่า แล้วนายหน้าค่อยโอนต่อให้เราในฐานะผู้ให้เช่า กรณีแบบนี้ต้องถือว่ามีความเสี่ยง เพราะถ้านายหน้าเบี้ยวไม่โอนให้เรา หรือลูกจ้างนายหน้าแอบโกงเชิดเงินไป เราจะได้รับผลกระทบไปด้วย

5. เฟอร์นิเจอร์ และ Wifi ต้องจัดให้แค่ไหน?  

ในทางปฏิบัติ สัญญาฝากเช่ามักไม่กำหนดชัดเจนว่าต้องมีเฟอร์นิเจอร์อะไรบ้าง แต่โดยหลักควรมีเพียงพอในระดับที่สามารถอยู่อาศัยได้ ที่ควรต้องมีเป็นพื้นฐานเลยก็เช่น ตู้เย็น แอร์ จาน ชาม โทรทัศน์ แต่ในความเป็นจริงก็มีหลายๆ รายการที่อาจไม่ได้จำเป็นสำหรับการอยู่อาศัยสำหรับบางคน (แต่อาจจำเป็นสำหรับบางคน) เช่น เครื่องทำน้ำอุ่น ไมโครเวฟ เครื่องเป่าผม Wifi ดังนั้น โดยสรุปคือเรื่องพวกนี้ไม่มีกฎตายตัวครับ แต่แน่นอนว่าห้องที่เฟอร์นิเจอร์ครบ Wifi ใช้การได้ดีมักจะเพิ่มโอกาสในการปล่อยเช่าได้มากกว่าห้องที่ไม่มีพวกนี้

6. สัญญานี้ผูกมัดกันนานแค่ไหน?

ปกติสัญญานายหน้าพวกนี้ มักไม่ค่อยกำหนดเวลาของสัญญา ในมุมมองของเราในฐานะเจ้าของห้อง สิ่งสำคัญคือเราควรต้องมีสิทธิเลิกสัญญาได้ตลอดเวลา (เผื่อต้องการขายห้อง หรืออยู่เอง) โดยการแจ้งล่วงหน้า เช่น แจ้งล่วงหน้า 30 วัน และเราไม่ควรทำสัญญาแบบปิดกั้นโอกาสตัวเอง (Exclusive) คือเราควรมีสิทธิปล่อยเช่าเองได้ด้วย ไม่ต้อง Exclusive ผ่านนายหน้ารายนี้เจ้าเดียว

7. ตั้งราคากันยังไง นายหน้าคิดค่านายหน้ายังไง?

ขึ้นอยู่กับตกลง และขึ้นกับระยะเวลาการเช่า ที่นิยมก็เช่น ถ้าปล่อยเช่าได้เป็นรายวัน หรือรายสัปดาห์  เราอาจตั้งราคาห้องขั้นต่ำ แล้วนายหน้าไปบวกต่อกับคนเช่าเอง ซึ่งในทางปฏิบัติแบบนี้เราจะไม่รู้ว่านายหน้าบวกเท่าไหร่ หรือได้เท่าไหร่ หรือถ้าเป็นแบบหาคนเช่ารายปีเลย นายหน้าก็อาจขอค่านายหน้าเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน และถ้าลูกค้ารายเดิมต่อสัญญา ก็กินค่านายหน้าต่อสำหรับปีต่อไปในอัตราเท่ากับค่าเช่า 1 เดือนเหมือนกัน 

8. ใครต้องเป็นคนทำความสะอาด? 

เรื่องนี้ควรมีการกำหนดให้ชัดเจนในสัญญาฝากเช่า ซึ่งถ้าเป็นการปล่อยเช่ารายวัน หรือรายสัปดาห์ นายหน้าควรต้องรับผิดชอบในเรื่องการทำความสะอาด แต่ถ้าเป็นเรื่องของปล่อยเช่ารายปี หรืออยู่กันยาวๆ สัญญาควรต้องกำหนดให้ผู้เช่าเป็นคนรับผิดชอบทำความสะอาดด้วยค่าใช้จ่ายผู้เช่าเอง

9. ถ้าเราขายคอนโดเกิดอะไรขึ้น?  

โดยปกตินายหน้าควรจะจำกัดอยู่แค่นายหน้าหาคนเช่า แต่นายหน้าบางเจ้าก็ระบุในสัญญาว่าถ้าเกิดขายห้องได้โดยผ่านการแนะนำของนายหน้า เขาจะขอค่านายหน้า 3% ด้วย ซึ่งเรื่องนี้ก็แล้วแต่ตกลงกันครับ

10. ค่าส่วนกลางใครรับผิดชอบ?   

โดยปกติในการเช่าคอนโดทุกประเภท รวมถึงการฝากเช่าผ่านนายหน้าแบบนี้ด้วย เราในฐานะผู้ให้เช่า และเจ้าของห้อง จะต้องเป็นคนรับผิดชอบจ่ายค่าส่วนกลางเป็นปกติครับ ซึ่งดังนั้น เราก็ควรคำนวณเข้าไปในค่าเช่าเลย 
ทุกวันนี้ เจ้าของคอนโดหลายท่านใช้บริการนายหน้าฝากเช่าคอนโดกันมากขึ้น และอาจต้องทำสัญญากัน ซึ่งก็หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์ไม่มากก็น้อยสำหรับเจ้าของคอนโดที่มีห้องเปล่า พร้อมให้เช่านะครับ 
แก้ไขล่าสุด : 7 ส.ค. 60
โดย
:
ปรียานุช สองศร
กองบรรณาธิการ เช็คราคา.คอม
 

ข้อมูลความรู้คอนโดใหม่ล่าสุด